III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-13542)
Resolución de 4 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división horizontal, previa aclaración de la descripción de la obra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 82703
privativos tenga la misma superficie útil y construida que la completa planta en la que se
ubican toda vez que existen superficies destinadas a portal y escaleras del edificio, a
través de los cuales se accede a los distintos departamentos, entre otros elementos
comunes, cuyas superficies no pueden computarte en los elementos configurados como
privativos y que deben tenerse en cuenta al describir los linderos de cada uno de ellos.
Registralmente no puede admitirse que la superficie de un elemento privativo incluya la
de los elementos comunes, por constituir conceptualmente un contrasentido con el
concepto mismo de elemento privativo.
4. Por último, respecto de los anejos de las fincas dos y tres, esto es, la mitad
indivisa de la planta bajo cubierta o fayado para cada una de ellas, y por tanto ubicados
fuera del espacio delimitado de cada uno de los dos elementos privativos, debe
realizarse en los términos previstos en el art. 9.1 de la L.H. y concordantes del
Reglamento concretando su superficie y linderos.
Aportada ahora la documentación acompañada de informe elaborado por Don C. S.
E., ingeniero técnico agrícola con firma legitimada por el notario de Pontevedra don José
Pedro Riol López el día 13 de enero de 2024, el mismo no subsana los defectos
apuntados en los puntos 1, 2, 3 y 4 en tanto no consta visado a los efectos de acreditar
las facultades del técnico certificante ni consta protocolizado en la escritura objeto de
calificación a los efectos de sustituir el que consta en la misma. Asimismo, sin perjuicio
de lo ahora señalado, si bien el mismo contiene una descripción del edificio por plantas,
ni individualiza superficies respecto a cada elemento independiente ni tampoco realiza
una descripción de los mismos, manteniendo incluidas las superficies de los elementos
comunes en las superficies de los elementos privativos, por lo que se reitera lo ya
apuntado en la primera calificación en los términos antes reproducidos en los puntos 2
y 3 así como la falta de delimitación de los anejos tal y como se indica en el punto 4.
Fundamentos de Derecho.
1. Por lo que respecta al primero de los hechos, la rectificación de la descripción de
la obra que conste en registro está sujeta a los requisitos que para la declaración de obra
nueva establece el artículo 28 del texto refundido de la Ley del suelo y rehabilitación
urbana y artículos 45 y siguientes del real decreto 1093/1997.
En concreto, si como manifiesta la compareciente, en el presente expediente de lo
que se trata es de establecer una detallada y somera descripción de la obra que se
declaró en su momento (inscripción 2 de 4 de marzo de 1993), deberá justificarse su
descripción y antigüedad en la forma prevista en el párrafo 4 del artículo 28 del citado
texto refundido de la ley del suelo y rehabilitación urbana y artículo 52 del real
decreto 1093/1997 de 4 de julio. Si bien en la escritura parece que se persigue solventar
las imprecisiones existentes en cuanto a las superficies de la obra inscrita, como se ha
indicado en los antecedentes de hecho, la misma figura inscrita sin mayor concreción
sobre si las superficies consignadas son útiles o construidas, por lo que se desconoce si
se refieren a unas u otras.
Ciertamente se produce una alteración entre la descripción que consta en el
Registro, de carácter exiguo –no distingue si las superficies distribuidas por plantas son
construidos o útiles– y la que se pretende realizar, lo que supone una modificación
registral de la finca.
Así lo ha venido reiterando la Dirección General de los Registros y del Notariado, hoy
Dirección General de la Seguridad Jurídica y Fe Pública en resoluciones como las de 6
de abril de 2009, o 6 de julio de 2013 al establecer que “es evidente que si en una finca
que figura inscrita con 200 metros cuadrados y se dice ahora que tiene una planta baja
de 161 metros y una alta de 108, existe, de una manera o de otra, una declaración de
obra que modifica la descripción registral, por lo que, independientemente de que
responda a la realidad actual, es preciso, bien el otorgamiento de la correspondiente
licencia, bien la prueba de que concurren los requisitos especificados en el artículo 52
del Real Decreto 1093/1997, que desarrolla las exigencias requeridas por la legislación
urbanística. Según esta norma, podrán inscribirse las declaraciones de obra nueva
cve: BOE-A-2024-13542
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 160
Miércoles 3 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 82703
privativos tenga la misma superficie útil y construida que la completa planta en la que se
ubican toda vez que existen superficies destinadas a portal y escaleras del edificio, a
través de los cuales se accede a los distintos departamentos, entre otros elementos
comunes, cuyas superficies no pueden computarte en los elementos configurados como
privativos y que deben tenerse en cuenta al describir los linderos de cada uno de ellos.
Registralmente no puede admitirse que la superficie de un elemento privativo incluya la
de los elementos comunes, por constituir conceptualmente un contrasentido con el
concepto mismo de elemento privativo.
4. Por último, respecto de los anejos de las fincas dos y tres, esto es, la mitad
indivisa de la planta bajo cubierta o fayado para cada una de ellas, y por tanto ubicados
fuera del espacio delimitado de cada uno de los dos elementos privativos, debe
realizarse en los términos previstos en el art. 9.1 de la L.H. y concordantes del
Reglamento concretando su superficie y linderos.
Aportada ahora la documentación acompañada de informe elaborado por Don C. S.
E., ingeniero técnico agrícola con firma legitimada por el notario de Pontevedra don José
Pedro Riol López el día 13 de enero de 2024, el mismo no subsana los defectos
apuntados en los puntos 1, 2, 3 y 4 en tanto no consta visado a los efectos de acreditar
las facultades del técnico certificante ni consta protocolizado en la escritura objeto de
calificación a los efectos de sustituir el que consta en la misma. Asimismo, sin perjuicio
de lo ahora señalado, si bien el mismo contiene una descripción del edificio por plantas,
ni individualiza superficies respecto a cada elemento independiente ni tampoco realiza
una descripción de los mismos, manteniendo incluidas las superficies de los elementos
comunes en las superficies de los elementos privativos, por lo que se reitera lo ya
apuntado en la primera calificación en los términos antes reproducidos en los puntos 2
y 3 así como la falta de delimitación de los anejos tal y como se indica en el punto 4.
Fundamentos de Derecho.
1. Por lo que respecta al primero de los hechos, la rectificación de la descripción de
la obra que conste en registro está sujeta a los requisitos que para la declaración de obra
nueva establece el artículo 28 del texto refundido de la Ley del suelo y rehabilitación
urbana y artículos 45 y siguientes del real decreto 1093/1997.
En concreto, si como manifiesta la compareciente, en el presente expediente de lo
que se trata es de establecer una detallada y somera descripción de la obra que se
declaró en su momento (inscripción 2 de 4 de marzo de 1993), deberá justificarse su
descripción y antigüedad en la forma prevista en el párrafo 4 del artículo 28 del citado
texto refundido de la ley del suelo y rehabilitación urbana y artículo 52 del real
decreto 1093/1997 de 4 de julio. Si bien en la escritura parece que se persigue solventar
las imprecisiones existentes en cuanto a las superficies de la obra inscrita, como se ha
indicado en los antecedentes de hecho, la misma figura inscrita sin mayor concreción
sobre si las superficies consignadas son útiles o construidas, por lo que se desconoce si
se refieren a unas u otras.
Ciertamente se produce una alteración entre la descripción que consta en el
Registro, de carácter exiguo –no distingue si las superficies distribuidas por plantas son
construidos o útiles– y la que se pretende realizar, lo que supone una modificación
registral de la finca.
Así lo ha venido reiterando la Dirección General de los Registros y del Notariado, hoy
Dirección General de la Seguridad Jurídica y Fe Pública en resoluciones como las de 6
de abril de 2009, o 6 de julio de 2013 al establecer que “es evidente que si en una finca
que figura inscrita con 200 metros cuadrados y se dice ahora que tiene una planta baja
de 161 metros y una alta de 108, existe, de una manera o de otra, una declaración de
obra que modifica la descripción registral, por lo que, independientemente de que
responda a la realidad actual, es preciso, bien el otorgamiento de la correspondiente
licencia, bien la prueba de que concurren los requisitos especificados en el artículo 52
del Real Decreto 1093/1997, que desarrolla las exigencias requeridas por la legislación
urbanística. Según esta norma, podrán inscribirse las declaraciones de obra nueva
cve: BOE-A-2024-13542
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Núm. 160
