BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82715

habilitación profesional del técnico certificante a la fecha de la emisión del certificado,
pero también lo es que, al margen de su eficacia en el ámbito de las competencias
corporativas propias del colegio respectivo (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 27
de julio de 2001), dicho requisito no viene exigido para la inscripción de la obra nueva
por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, respecto del técnico director de la obra,
sino que éste tan sólo impone, como se ha señalado, que la identificación del director de
la obra que emita el certificado de correspondencia de la descripción de la obra con el
proyecto aprobado quede acreditada mediante su comparecencia en el otorgamiento de
la escritura o mediante la legitimación notarial de su firma en el certificado (cfr.
artículo 49 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio). Siendo así, pues, que lo único que
debe acreditarse en esos supuestos es la autoría de la firma del certificante, y que tal
autoría viene avalada por la legitimación notarial de dicha firma, no resulta de tales
preceptos la necesidad adicional del visado colegial”».
Por tanto, en el supuesto del presente expediente este defecto debe ser confirmado,
ya que los extremos cuyo contenido pretenden ser acreditados mediante la aportación
del referido certificado exigen el visado del mismo, conforme a lo anteriormente
expuesto.
3. Distinta suerte debe correr el segundo motivo de recurso. Así, la recurrente
solicita la constitución registral de un régimen de propiedad horizontal mediante la
presentación de un certificado emitido por don C. S. E., ingeniero técnico agrícola, del
que resulta la descripción de los cuatro elementos integrantes del edificio indicando
expresamente que «los diferentes pisos del inmueble han existido como elementos
independientes desde la construcción de la casa, ya que fueron construidos con tal
finalidad de uso separado».
Para resolver esta cuestión debemos recordar lo que declaró este Centro Directivo
en la Resolución de 28 de julio de 2020 respecto al artículo 53 del Real
Decreto 1093/1997, al disponer que «el precepto es claro al exigir para inscribir los
títulos de división horizontal (como es el presente caso) que no pueden constituirse como
elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan
hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante
nueva licencia. Si la constitución de la propiedad horizontal es posterior a la declaración
de obra nueva inscrita, el registrador habrá de tener en cuenta si en la inscripción de
obra nueva aparecen un número determinado de viviendas, y en este caso existirá ese
límite respecto a la propiedad horizontal».
En el presente caso ya consta en el Registro declarada la obra nueva con su
distribución en planta baja y tres pisos, cada uno con su respectiva descripción,
limitándose el certificado aportado a acreditar la configuración, desde su origen, de los
elementos privativos como tales.
Por tanto, como se dijo en la Resolución de la Dirección General de los Registros y
del Notariado de 3 de junio de 2019, cabe aplicar, analógicamente, aunque con
matizaciones, a la división horizontal el régimen del artículo 28.4 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana, para no exigir la licencia prevista en el artículo 53.a)
del Real Decreto 1093/1997 a propiedades horizontales, si se acredita su antigüedad, de
modo que puedan computarse el transcurso de los plazos previstos en la legislación
urbanística aplicable para el restablecimiento de la legalidad urbanística infringida.
Según dicha doctrina, para poder inscribir el régimen de propiedad horizontal en este
caso debe acreditarse el otorgamiento de licencia administrativa, declaración de
innecesaridad, o acreditar la antigüedad de la propiedad horizontal, por cualquiera de los
medios previstos en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997.
De esta manera, y conforme a los anteriores argumentos, debe considerarse
debidamente acreditada la antigüedad de la división horizontal mediante la aportación
del referido certificado técnico en los términos que ha sido redactado y en tanto se
acredite su visado, dado que, además, la configuración del edificio en planta baja y tres
viviendas con su respectiva descripción resulta del mismo Registro.

cve: BOE-A-2024-13542
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Núm. 160