III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-13542)
Resolución de 4 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división horizontal, previa aclaración de la descripción de la obra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 82716
4. El tercer defecto de la nota de calificación es el siguiente: «(…) la descripción de
los tres elementos privativos, la misma resulta incongruente en tanto al reseñar la
superficie útil y construida de cada uno de ellos, así como sus linderos, se incluye la
superficie destina a los elementos comunes como específicamente se manifiesta en la
descripción de la finca número uno al disponer “con inclusión de la parte proporcional en
elementos comunes, distribuidos en forma adecuada a su destino”. En efecto, no es
posible que cada uno de los elementos privativos tenga la misma superficie útil y
construida que la completa planta en la que se ubican toda vez que existen superficies
destinadas a portal y escaleras del edificio, a través de los cuales se accede a los
distintos departamentos, entre otros elementos comunes, cuyas superficies no pueden
computarte en los elementos configurados como privativos y que deben tenerse en
cuenta al describir los linderos de cada uno de ellos. Registralmente no puede admitirse
que la superficie de un elemento privativo incluya la de los elementos comunes, por
constituir conceptualmente un contrasentido con el concepto mismo de elemento
privativo».
Esta Dirección General, en su Resolución de fecha 7 de julio de 2014, señaló:
«5. Pero además, debe, ahora sí, abordarse una cuestión conceptual, antes
meramente apuntada, y que ahora sí procede desarrollar, relativa a la diferencia
conceptual entre la superficie privativa de un elemento privativo en una propiedad
horizontal y la parte proporcional que se le impute en la superficie de los elementos
comunes.
Legalmente, en un régimen de propiedad horizontal, es elemento común todo lo que
no conste configurado expresamente como elemento privativo. Y a la inversa, la
configuración y descripción de un elemento privativo no debería ni puede incluir, (ni
siquiera en parte) elementos comunes, ni parte proporcional de elementos comunes.
Es cierto que el dato de la superficie proporcional de zonas comunes imputable a un
determinado elemento privativo puede ser relevante a ciertos efectos, todos ellos
extrarregistrales, tales como el cálculo del precio máximo de venta en viviendas
protegidas, o la determinación del valor catastral u otros valores o bases imponibles
tributarias referidas a aquél. Pero ello no permite eludir la necesaria precisión exigida
legalmente por el principio de especialidad registral para la delimitación clara y precisa
de lo que es elemento privativo y lo que es elemento común en un régimen de propiedad
horizontal.
Por esa razón, registralmente no puede admitirse que la superficie de un elemento
privativo se exprese mediante el dato de «su superficie con inclusión de elementos
comunes», por constituir conceptualmente un contrasentido con el concepto de elemento
privativo (artículos 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal). Incluso cuando se inscriba la
superficie privativa, que es la determinante, debería denegarse cualquier mención
registral, aunque fuera accesoria o complementaria, a superficie alguna en elementos
comunes que se impute a ese elemento, pues la cuota que un elemento privativo ostenta
en los elementos comunes no significa nunca una superficie concreta, sino un módulo
ideal determinante de la participación del comunero en los beneficios y cargas de la
comunidad.»
Por ello el tercer motivo de recurso, por cuanto la descripción superficial de los
elementos privativos incluye la de los elementos comunes al agotar la totalidad de la
superficie construida en cada planta, debe ser desestimado conforme a la doctrina
emanada por este Centro Directivo.
5. El cuarto y último motivo de recurso debe ser estimado.
En concreto la registradora considera insuficiente determinados los anejos que en el
título objeto de calificación se vinculan a ciertos elementos privativos.
Tal posibilidad ha sido reconocida, de manera uniforme por este Centro Directivo.
Así, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 31 de
marzo de 2005. Resolución que permitió tal figura siempre que el anejo quedara
debidamente determinado. En el presente supuesto, tal requisito de concreción resulta
cve: BOE-A-2024-13542
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 160
Miércoles 3 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 82716
4. El tercer defecto de la nota de calificación es el siguiente: «(…) la descripción de
los tres elementos privativos, la misma resulta incongruente en tanto al reseñar la
superficie útil y construida de cada uno de ellos, así como sus linderos, se incluye la
superficie destina a los elementos comunes como específicamente se manifiesta en la
descripción de la finca número uno al disponer “con inclusión de la parte proporcional en
elementos comunes, distribuidos en forma adecuada a su destino”. En efecto, no es
posible que cada uno de los elementos privativos tenga la misma superficie útil y
construida que la completa planta en la que se ubican toda vez que existen superficies
destinadas a portal y escaleras del edificio, a través de los cuales se accede a los
distintos departamentos, entre otros elementos comunes, cuyas superficies no pueden
computarte en los elementos configurados como privativos y que deben tenerse en
cuenta al describir los linderos de cada uno de ellos. Registralmente no puede admitirse
que la superficie de un elemento privativo incluya la de los elementos comunes, por
constituir conceptualmente un contrasentido con el concepto mismo de elemento
privativo».
Esta Dirección General, en su Resolución de fecha 7 de julio de 2014, señaló:
«5. Pero además, debe, ahora sí, abordarse una cuestión conceptual, antes
meramente apuntada, y que ahora sí procede desarrollar, relativa a la diferencia
conceptual entre la superficie privativa de un elemento privativo en una propiedad
horizontal y la parte proporcional que se le impute en la superficie de los elementos
comunes.
Legalmente, en un régimen de propiedad horizontal, es elemento común todo lo que
no conste configurado expresamente como elemento privativo. Y a la inversa, la
configuración y descripción de un elemento privativo no debería ni puede incluir, (ni
siquiera en parte) elementos comunes, ni parte proporcional de elementos comunes.
Es cierto que el dato de la superficie proporcional de zonas comunes imputable a un
determinado elemento privativo puede ser relevante a ciertos efectos, todos ellos
extrarregistrales, tales como el cálculo del precio máximo de venta en viviendas
protegidas, o la determinación del valor catastral u otros valores o bases imponibles
tributarias referidas a aquél. Pero ello no permite eludir la necesaria precisión exigida
legalmente por el principio de especialidad registral para la delimitación clara y precisa
de lo que es elemento privativo y lo que es elemento común en un régimen de propiedad
horizontal.
Por esa razón, registralmente no puede admitirse que la superficie de un elemento
privativo se exprese mediante el dato de «su superficie con inclusión de elementos
comunes», por constituir conceptualmente un contrasentido con el concepto de elemento
privativo (artículos 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal). Incluso cuando se inscriba la
superficie privativa, que es la determinante, debería denegarse cualquier mención
registral, aunque fuera accesoria o complementaria, a superficie alguna en elementos
comunes que se impute a ese elemento, pues la cuota que un elemento privativo ostenta
en los elementos comunes no significa nunca una superficie concreta, sino un módulo
ideal determinante de la participación del comunero en los beneficios y cargas de la
comunidad.»
Por ello el tercer motivo de recurso, por cuanto la descripción superficial de los
elementos privativos incluye la de los elementos comunes al agotar la totalidad de la
superficie construida en cada planta, debe ser desestimado conforme a la doctrina
emanada por este Centro Directivo.
5. El cuarto y último motivo de recurso debe ser estimado.
En concreto la registradora considera insuficiente determinados los anejos que en el
título objeto de calificación se vinculan a ciertos elementos privativos.
Tal posibilidad ha sido reconocida, de manera uniforme por este Centro Directivo.
Así, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 31 de
marzo de 2005. Resolución que permitió tal figura siempre que el anejo quedara
debidamente determinado. En el presente supuesto, tal requisito de concreción resulta
cve: BOE-A-2024-13542
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