III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-13542)
Resolución de 4 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división horizontal, previa aclaración de la descripción de la obra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 82714
aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley
Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza
Urbanística; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 31 de marzo de 2005, 1 de diciembre de 2015, 31 de agosto de 2017 y 3 de junio
de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública 28 de julio de 2020 y 28 de enero de 2021.
1. El presente expediente tiene por objeto determinar la inscripción de una escritura
de rectificación de descripción de un edificio y posterior declaración de división en
propiedad horizontal.
Son cuatro los defectos alegados por la registradora: el primer defecto, en realidad,
se desdobla en dos, haciendo referencia el primero a que no queda suficientemente
descrita la obra nueva en el informe del técnico y el segundo a que el indicado informe
carece del visado colegial; el segundo defecto se refiere a que no consta acreditada la
descripción individualizada de cada uno de los elementos privativos ni la antigüedad de
la configuración de la propiedad horizontal; el tercer defecto hace referencia a la
inclusión dentro de la superficie de cada elemento privativo de la superficie
correspondiente a los elementos comunes, y, el último defecto se refiere a si cabe
vincular como anejo de los mismos la mitad indivisa de la planta bajo cubierta o fayado.
2. En cuanto al defecto relativo a que no queda suficientemente descrita la obra
nueva en el informe del técnico, es lo cierto que la descripción del edificio ya consta
inscrita en el Registro, si bien, lo que se hace ahora en la escritura es completar su
descripción.
En efecto, en la escritura se dice «casa en el número (…), compuesta de bajo
comercial, lóbrego, de la cabida de setenta y siete metros y noventa decímetros
cuadrados útiles, siendo su superficie construida de ochenta y cuatro metros con
veinticuatro decímetros cuadrados (84,24 m²), y una cocina y bajo anexos, de la cabida
de treinta y dos metros y veinticuatro decímetros cuadrados útiles, siendo su superficie
construida de treinta y tres metros y cincuenta decímetros cuadrados (33,50 m²), piso
primero, de la superficie de setenta y siete metros noventa decímetros cuadrados útiles,
siendo su superficie construida de ochenta y cuatro metros y veinticuatro decímetros
cuadrados (84,24 m²), distribuidos en tres dormitorios, comedor, cocina, baño y pasillo
distribuidor (…)».
Ahora bien, dado que la descripción complementaria resulta del informe del técnico,
el defecto no puede ser revocado por cuanto tampoco lo va a ser el requisito del visado
del técnico competente, pero obtenido dicho visado el defecto queda subsanado.
Respecto del informe emitido por el técnico competente.
Efectivamente se acompaña al título objeto de calificación, informe emitido por don
C. S. E., ingeniero técnico agrícola, cuya firma resulta legitimada ante notario el día 23
de enero de 2024, careciendo del visado colegial.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, vid., por todas, la Resolución de 28 de
enero de 2021, que cuando «del propio certificado resulta que la ejecución material de
las obras ha sido realizada bajo la inspección y control del arquitecto técnico firmante de
dicho certificado y que el arquitecto firmante del mismo es el arquitecto redactor del
proyecto, de tal forma que, estando este supuesto comprendido en los dos primeros
apartado del artículo 50 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, no es preciso visado
alguno, puesto que sólo para «cualquier otro técnico, que mediante certificación de su
colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes», es exigible,
conforme al apartado tercero del citado artículo 50, un visado que acredite la
cualificación y habilitación profesional del técnico certificante al tiempo de la emisión del
certificado (vid. Resolución de 1 de diciembre de 2015).
En este sentido, la Resolución de 31 de agosto de 2017 recuerda que “en el caso de
los números 1, 2 y 4 no se exige visado alguno, sino únicamente la identificación del
arquitecto mediante la legitimación notarial de su firma en el certificado expedido por el
mismo, conforme al artículo 49.2 de dicho Real Decreto (…) Es cierto, por tanto, que el
visado colegial cumple, entre otras funciones, la de acreditar la cualificación y
cve: BOE-A-2024-13542
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 160
Miércoles 3 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 82714
aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley
Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza
Urbanística; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 31 de marzo de 2005, 1 de diciembre de 2015, 31 de agosto de 2017 y 3 de junio
de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública 28 de julio de 2020 y 28 de enero de 2021.
1. El presente expediente tiene por objeto determinar la inscripción de una escritura
de rectificación de descripción de un edificio y posterior declaración de división en
propiedad horizontal.
Son cuatro los defectos alegados por la registradora: el primer defecto, en realidad,
se desdobla en dos, haciendo referencia el primero a que no queda suficientemente
descrita la obra nueva en el informe del técnico y el segundo a que el indicado informe
carece del visado colegial; el segundo defecto se refiere a que no consta acreditada la
descripción individualizada de cada uno de los elementos privativos ni la antigüedad de
la configuración de la propiedad horizontal; el tercer defecto hace referencia a la
inclusión dentro de la superficie de cada elemento privativo de la superficie
correspondiente a los elementos comunes, y, el último defecto se refiere a si cabe
vincular como anejo de los mismos la mitad indivisa de la planta bajo cubierta o fayado.
2. En cuanto al defecto relativo a que no queda suficientemente descrita la obra
nueva en el informe del técnico, es lo cierto que la descripción del edificio ya consta
inscrita en el Registro, si bien, lo que se hace ahora en la escritura es completar su
descripción.
En efecto, en la escritura se dice «casa en el número (…), compuesta de bajo
comercial, lóbrego, de la cabida de setenta y siete metros y noventa decímetros
cuadrados útiles, siendo su superficie construida de ochenta y cuatro metros con
veinticuatro decímetros cuadrados (84,24 m²), y una cocina y bajo anexos, de la cabida
de treinta y dos metros y veinticuatro decímetros cuadrados útiles, siendo su superficie
construida de treinta y tres metros y cincuenta decímetros cuadrados (33,50 m²), piso
primero, de la superficie de setenta y siete metros noventa decímetros cuadrados útiles,
siendo su superficie construida de ochenta y cuatro metros y veinticuatro decímetros
cuadrados (84,24 m²), distribuidos en tres dormitorios, comedor, cocina, baño y pasillo
distribuidor (…)».
Ahora bien, dado que la descripción complementaria resulta del informe del técnico,
el defecto no puede ser revocado por cuanto tampoco lo va a ser el requisito del visado
del técnico competente, pero obtenido dicho visado el defecto queda subsanado.
Respecto del informe emitido por el técnico competente.
Efectivamente se acompaña al título objeto de calificación, informe emitido por don
C. S. E., ingeniero técnico agrícola, cuya firma resulta legitimada ante notario el día 23
de enero de 2024, careciendo del visado colegial.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, vid., por todas, la Resolución de 28 de
enero de 2021, que cuando «del propio certificado resulta que la ejecución material de
las obras ha sido realizada bajo la inspección y control del arquitecto técnico firmante de
dicho certificado y que el arquitecto firmante del mismo es el arquitecto redactor del
proyecto, de tal forma que, estando este supuesto comprendido en los dos primeros
apartado del artículo 50 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, no es preciso visado
alguno, puesto que sólo para «cualquier otro técnico, que mediante certificación de su
colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes», es exigible,
conforme al apartado tercero del citado artículo 50, un visado que acredite la
cualificación y habilitación profesional del técnico certificante al tiempo de la emisión del
certificado (vid. Resolución de 1 de diciembre de 2015).
En este sentido, la Resolución de 31 de agosto de 2017 recuerda que “en el caso de
los números 1, 2 y 4 no se exige visado alguno, sino únicamente la identificación del
arquitecto mediante la legitimación notarial de su firma en el certificado expedido por el
mismo, conforme al artículo 49.2 de dicho Real Decreto (…) Es cierto, por tanto, que el
visado colegial cumple, entre otras funciones, la de acreditar la cualificación y
cve: BOE-A-2024-13542
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Núm. 160
