BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82713

cabe duda que el edificio cuya declaración de obra nueva terminada se inscribe en 1991,
consta de esos tres elementos. Es más, la distribución de cada vivienda (que cuenta con
cocina y cuarto de baño, salón y tres dormitorios), evidencia que se trata de viviendas
diferentes.
La división horizontal, al limitarse a configurar como elementos privativos los tres que
ya constan inscritos, no requiere, con arreglo al precepto citado, ningún tipo de licencia ni
ninguna otra acreditación que la propia descripción registral.
Respecto al año de construcción, tanto el artículo 52 del Real Decreto citado, como
las resoluciones constantes de la DG, señalan que uno de los elementos probatorios
básicos es la certificación catastral, y la incorporada a la escritura no deja lugar a dudas
sobre que el inmueble se ha construido en 1963. Luego no tiene sentido ninguna de las
dudas de la Registradora, ni mucho menos su manifestación de que no se ha justificado
“la superficie y antigüedad de la edificación”. La superficie se ha acreditado con la
medición de un técnico. Y la antigüedad, además de constar en el propio Registro, está
demostrada por la certificación catastral.
La escritura que este fedatario autoriza no declara obra nueva alguna. No modifica
nada. Únicamente determina y aclara una imprecisión registral. Y divide un inmueble que
consta de tres elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, en tres fincas
privativas, No hay nada más. Sinceramente, no comprendo toda esa exigencia de
acreditaciones de que no se incrementa el número de viviendas, cuando resulta palmario
y evidente de la propia inscripción registral, que no hay incremento alguno.
Respecto a la mención, en la finca número uno, de que la superficie construida es
de 117,74 metros cuadrados construidos, con inclusión de la parte proporcional de
elementos comunes, tampoco me parece obstáculo a la inscripción de tal elemento.
Quizá porque los que tenemos ya muchos años y hemos leído miles de escrituras de
división horizontal, estemos aburridos de tal expresión, Los antiguos oficiales mayores
de las notarías la utilizaban como un estribillo. Hoy hablamos únicamente de superficie
construida. Pero en otras épocas se repetía una y otra vez.
Por último, respecto a la exigencia de la Registradora de “delimitar” los anejos,
tampoco la comparto. El artículo 52 de la Ley de Propiedad Horizontal se limita a
establecer que la descripción “de cada piso o local expresará su extensión, linderos,
planta en la que se hallare V los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano”.
Es decir, la norma contrapone la exigencia de expresar la superficie y linderos de
cada elemento privativo, con la mera determinación de los anejos con que cuente, tales
como, entre otros, la buhardilla. El título tiene que definir el elemento privativo, expresar
su superficie, sus linderos, la planta en que se halle, y los anejos. Pero no dice (y, donde
la ley no distingue, ¿quién es la Registradora-legisladora para distinguir?), que deba
definirse la superficie y los linderos de los anejos. Y mucho menos contempla tal
exigencia para “la mitad indivisa –es decir, no dividida–”, de tales anejos. La registradora
menciona en su calificación el artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria. Pero en mi edición no
encuentro ese “.1”.
En suma, comparto sustancialmente la opinión de la recurrente y entiendo que
procede revocar la calificación.»
V
La registradora de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación
el día 25 de marzo de 2024, ratificándola en todos sus extremos, y elevó el expediente a
este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396 y siguientes del Código Civil; 9 y 18 de la Ley Hipotecaria; 3
y 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 51 del Reglamento
Hipotecario; 49 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se

cve: BOE-A-2024-13542
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