BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82712

Dicho en términos entendibles, la superficie construida está constituida por los
metros cuadrados que se utilizan, más los metros cuadrados de la caja o envase
necesario para que esos metros cuadrados se puedan utilizar.
O sea, tanto la que materialmente ocupa la vivienda, como la que proporcionalmente
le corresponde en los elementos comunes de su planta. No se está incluyendo la
superficie construida con reparto de las zonas comunes generales como vestíbulo de
acceso y otras. A esa superficie de la planta, es a la que se refiere la escritura. Y no se
conculca para nada, el principio de especialidad. La vivienda tiene una superficie útil, la
que acotan sus paredes, y participa y le pertenecen con los demás condueños, los
espacios comunes de la planta: Vestíbulo de acceso y pasillo.
Por último, respecto al desván, lo que se hace es atribuir, a cada vivienda, como
anejo, una mitad indivisa del espacio bajo cubierta.
El desván, es elemento común, en principio; pero al asignarlo como anejo, indiviso, a
cada vivienda, no cabe exigir su descripción individualizada. Porque no hay atribución de
espacios de uso exclusivo (…)
Los elementos comunes no tienen que ser descritos. Únicamente para los privativos
exige la ley su individualización y el principio de libertad (tan poco en boga en estos
tiempos, por más que sea un valor reconocido por la Constitución) impide que donde la
ley no exige, venga otro a imponer limitaciones.»
IV
Notificada la interposición del recurso al notario de A Coruña, don José Manuel Lois
Puente, como autorizante del título calificado, presentó el siguiente escrito fechado el
día 18 de marzo de 2024:
«(…) los obstáculos registrales que parecen oponerse a la inscripción serían tres:
El primero que la simple aclaración de la naturaleza de la superficie inscrita, supone
para la Registradora una modificación registral de la finca y, pese a su “carácter exiguo”
(lo reconoce ella misma), deben aplicársele las reglas de las resoluciones que cita, que
contemplaban supuestos de alteración sustancial de la cosa, (crear dos plantas, donde
había una, p.ej.).
En nuestro caso, la superficie inscrita para cada vivienda no determina si se trata de
metros construidos o útiles, y lo único que se puntualiza es que son útiles. Se completa
la descripción con la mención de la superficie construida de cada elemento privativo. Y
dicha superficie se acredita con el informe de un técnico que con una estación total ha
procedido a su medida. Entiendo que para ello no hace falta ni visado colegial, ni
siquiera legitimación de firma, como expresamente ha aceptado para un supuesto similar
al nuestro, el Rs. de 31 de agosto de 2017.
El segundo aspecto en el que parece dudar la Registradora, es si se está
incrementando, al otorgar la escritura de división horizontal, el número de viviendas del
inmueble. Duda, a mi juicio, poco razonable, por conculcar lo dispuesto por el artículo 53
del Real Decreto 1093/1997. En efecto, dicho precepto dispone: “Para inscribir los títulos
de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las
siguientes reglas:
a) No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento
independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra
nueva...”
Pues bien, en la declaración de obra nueva inscrita en el registro se describen, con
perfecta claridad, tres elementos: Un bajo comercial, una vivienda en planta primera y
una vivienda en la planta segunda, ¿Qué duda puede caber de que no se están
incrementando ni los locales ni las viviendas existentes en el inmueble? Tanto las
normas como los contratos se interpretan, en primer lugar, por el sentido propio de sus
palabras, y para cualquiera que lea sin prejuicios la descripción registral de la finca, no

cve: BOE-A-2024-13542
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Núm. 160