III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-13540)
Resolución de 4 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 5 a inscribir una escritura desafectación de elemento común de un conjunto inmobiliario en régimen de propiedad horizontal y compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 82676
Consecuencia de lo anterior, interpreta la recurrente la doctrina de la Dirección en el
sentido de que: por una parte si bien es cierto que la comunidad de propietarios está
legitimada para la desafectar un elemento común del edificio sin consentimiento de los
acreedores hipotecarios, no es menos cierto, que la falta de consentimiento de éstos,
tiene como consecuencia una protección registral, cuyo efecto es él de arrastrar la
totalidad de la cargas hipotecarias existentes en el momento de la desafectación a la
finca registral que se crea con motivo de la desafectación. Esa protección tiene lugar
siempre y cuando se produzca una disminución de sus cuotas de participación de
elementos comunes recalculada tras la desafectación, pues de no existir esa disminución
y merma, deja de tener razón de ser.
En este supuesto de hecho, únicamente se ve afectado un departamento de la
propiedad horizontal, finca registral 28.029, que se encuentra libre de cargas
hipotecarias, según la nota simple informativa antes referenciada. Motivo por el cual, en
relación a la protección de los acreedores hipotecario y el arrastre de cargas, éste no era
uno de los supuestos en los que existía merma o disminución en la cuota de
participación, y por lo tanto, no procede el arrastre meritado.
Esta recurrente interpreta que, para la inscripción de la cláusula de no arrastre, o la
no aplicación de esta protección registral, hubiera sido necesario, como es habitual en
los supuestos en los que existe merma, que junto a la escritura de desafectación y venta
se hubiera acompañado, otras escrituras de consentimiento a la desafectación,
otorgadas por los apoderados de las entidades bancadas que constan referidas en la
propia escritura.
Es de interés en el asunto que nos ocupa, casar y unificar el criterio de esta
Dirección a la que a la que me dirijo, que se encuentra en:
Resolución de 4 de junio de 2003, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Valencia, don Rafael
Gómez-Ferrer Sapiña, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Valencia,
número 10, don Jaime del Valle Pintos, a inscribir una escritura de desafectación de
elemento común y compraventa. Publicada “BOE” núm. 180, de 29 de julio de 2003,
páginas 29448 a 29450 (3 págs.) Referencia:BOE-A-2003-15191 Lo sometido a casación
se centra en la doctrina de la Resolución que se reproduce literalmente abajo:
“Es doctrina reiterada de este Centra Directivo que la desafectación de una parte de
las zonas comunes no esenciales para su simultánea enajenación requiere un acuerdo
unánime adoptado por la Junta de Propietarios, que ejecuta su Presidente (artículo 16 de
la Ley de Propiedad Horizontal). El acuerdo de desafectación y venta es un acto
colectivo, que puede haberse obtenido con los votos presuntos de algunos propietarios,
e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la
sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado ‘juicio de equidad’ de la
regla 2.a del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (cfr. Sentencia del Tribunal
Supremo de 13 de marzo de 2003). Pero en el presente caso lo determinante para el
acreedor hipotecario no es de quién proviene el acto modificador del objeto de derecho
hipotecado, sino la modificación en sí misma. que es lo que motiva la aplicación
analógica de las normas referidas, pues, en virtud de un acto legítimo de disposición por
quien tiene el poder jurídico para ello (la Comunidad de Propietarios), una parte del
edificio (la vivienda-portería) que antes se encontraba hipotecada a través de la cuota
inseparable de copropiedad queda segregada, de modo que se produce una disminución
jurídica del objeto hipotecado (según su configuración legal) y se crea otro nuevo a partir
del anterior (que es un objeto complejo), sin que en modo alguno sea exigible el
consentimiento del acreedor hipotecario para la desafectación-venta.”
Y más concretamente este extracto:
“(...) Pero la única forma de que no le afecte perjudicialmente es la aplicación analógica
de lo dispuesto (i) para los casos en que se da idéntico conflicto de intereses: el del titular
cve: BOE-A-2024-13540
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 160
Miércoles 3 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 82676
Consecuencia de lo anterior, interpreta la recurrente la doctrina de la Dirección en el
sentido de que: por una parte si bien es cierto que la comunidad de propietarios está
legitimada para la desafectar un elemento común del edificio sin consentimiento de los
acreedores hipotecarios, no es menos cierto, que la falta de consentimiento de éstos,
tiene como consecuencia una protección registral, cuyo efecto es él de arrastrar la
totalidad de la cargas hipotecarias existentes en el momento de la desafectación a la
finca registral que se crea con motivo de la desafectación. Esa protección tiene lugar
siempre y cuando se produzca una disminución de sus cuotas de participación de
elementos comunes recalculada tras la desafectación, pues de no existir esa disminución
y merma, deja de tener razón de ser.
En este supuesto de hecho, únicamente se ve afectado un departamento de la
propiedad horizontal, finca registral 28.029, que se encuentra libre de cargas
hipotecarias, según la nota simple informativa antes referenciada. Motivo por el cual, en
relación a la protección de los acreedores hipotecario y el arrastre de cargas, éste no era
uno de los supuestos en los que existía merma o disminución en la cuota de
participación, y por lo tanto, no procede el arrastre meritado.
Esta recurrente interpreta que, para la inscripción de la cláusula de no arrastre, o la
no aplicación de esta protección registral, hubiera sido necesario, como es habitual en
los supuestos en los que existe merma, que junto a la escritura de desafectación y venta
se hubiera acompañado, otras escrituras de consentimiento a la desafectación,
otorgadas por los apoderados de las entidades bancadas que constan referidas en la
propia escritura.
Es de interés en el asunto que nos ocupa, casar y unificar el criterio de esta
Dirección a la que a la que me dirijo, que se encuentra en:
Resolución de 4 de junio de 2003, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Valencia, don Rafael
Gómez-Ferrer Sapiña, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Valencia,
número 10, don Jaime del Valle Pintos, a inscribir una escritura de desafectación de
elemento común y compraventa. Publicada “BOE” núm. 180, de 29 de julio de 2003,
páginas 29448 a 29450 (3 págs.) Referencia:BOE-A-2003-15191 Lo sometido a casación
se centra en la doctrina de la Resolución que se reproduce literalmente abajo:
“Es doctrina reiterada de este Centra Directivo que la desafectación de una parte de
las zonas comunes no esenciales para su simultánea enajenación requiere un acuerdo
unánime adoptado por la Junta de Propietarios, que ejecuta su Presidente (artículo 16 de
la Ley de Propiedad Horizontal). El acuerdo de desafectación y venta es un acto
colectivo, que puede haberse obtenido con los votos presuntos de algunos propietarios,
e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la
sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado ‘juicio de equidad’ de la
regla 2.a del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (cfr. Sentencia del Tribunal
Supremo de 13 de marzo de 2003). Pero en el presente caso lo determinante para el
acreedor hipotecario no es de quién proviene el acto modificador del objeto de derecho
hipotecado, sino la modificación en sí misma. que es lo que motiva la aplicación
analógica de las normas referidas, pues, en virtud de un acto legítimo de disposición por
quien tiene el poder jurídico para ello (la Comunidad de Propietarios), una parte del
edificio (la vivienda-portería) que antes se encontraba hipotecada a través de la cuota
inseparable de copropiedad queda segregada, de modo que se produce una disminución
jurídica del objeto hipotecado (según su configuración legal) y se crea otro nuevo a partir
del anterior (que es un objeto complejo), sin que en modo alguno sea exigible el
consentimiento del acreedor hipotecario para la desafectación-venta.”
Y más concretamente este extracto:
“(...) Pero la única forma de que no le afecte perjudicialmente es la aplicación analógica
de lo dispuesto (i) para los casos en que se da idéntico conflicto de intereses: el del titular
cve: BOE-A-2024-13540
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Núm. 160
