III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-13540)
Resolución de 4 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 5 a inscribir una escritura desafectación de elemento común de un conjunto inmobiliario en régimen de propiedad horizontal y compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 82675
cincuenta”. Efectivamente, existe un error en la numeración que será objeto de su
subsanación correspondiente en la forma que legalmente proceda.
Cuarta. El departamento de la propiedad horizontal del que se detrae la cuota de
participación para asignársela a la vivienda creada como elemento independiente, se
identifica en el acuerdo de la comunidad como “bajo”, y en la escritura como “planta baja”
y “Esta planta baja tiene asignado el número uno de orden de la propiedad horizontal, y
consta inscrita en el Registro de la Propiedad de Valencia N.º 5, al tomo 649, libro 384,
folio 132, finca número 28.029, inscripción 2.ª...”. Ningún otro departamento del edificio
se ve afectado por la modificación, tal y como se deduce tanto del certificado del acuerdo
incorporado, como de la propia escritura.
En el edificio única y exclusivamente existe un local o departamento en planta baja
del edificio, que tiene asignado el n.º de finca registral 28.029, con lo cual, no cabe
alegar la existencia de dudas fundadas o indubitadas sobre la finca registral que se ve
afectada por la modificación. En la nota simple informativa expedida en fecha 17 de
octubre de 2023 se deja constancia expresa de que la finca 28.029 “ocupa toda la planta
baja de la unidad, con excepción del portal y caja de escaleras de la misma”. (…)
En cuanto a la exigencia de que preste el consentimiento el titular registral de la finca
registral número 28.029, indicar que:
– El consentimiento se entiende prestado con los trámites seguidos a tal efecto, es
decir, celebración de junta y notificación posterior a los propietarios no asistentes, con
transcurso del plazo legal desde la recepción sin que medie oposición alguna al acuerdo.
– La desafectación y venta de la vivienda es un acto colectivo de la Junta de
Propietarios, que tiene competencia para decretarlo por acuerdo unánime, pero sin que
se exija el consentimiento individualizado de los copropietarios de los elementos
privativos del edificio, bastando a tal efecto la comparecencia en la escritura del
representante de la Comunidad de Propietarios aportando los acuerdos
correspondientes (Resoluciones de la DGRN de fechas 15 de junio de 1973,4 de junio
de 2003,4 de marzo de 2004, y 23 de marzo de 2005).
Por todo lo expuesto, no puede mantenerse el criterio exigido por la Iltre. Sra.
Registradora en su Fundamento de Derecho “Cuarto”, debiendo de ser revocado el
defecto en todos sus extremos.
Quinta. El acuerdo relativo a la asignación de coeficientes para los gastos del
zaguán (…), lo fue a efectos internos de la propia comunidad, no debiendo de resultar
objeto de su inscripción.
Sexta. En cuanto al defecto contenido en el Fundamento de Derecho Sexto, indicar
que sí que está determinado claramente el acceso a la vivienda a través de un elemento
común “Con acceso a través de la terraza comunitaria del edificio, zaguán y cuerpo de
escaleras de acceso a las plantas altas”, y no de un elemento privativo. Tal y como se
expresa en el acuerdo de la Junta, el acceso lo es a través de la terraza comunitaria, que
linda con la terraza descubierta cuyo uso y disfrute se le atribuye a la propia vivienda con
la que directamente linda. Queda constancia expresa de que la terraza comunitaria está
en la misma planta en la que se ubica antigua vivienda portería, pues del literal de la
inscripción registral no resulta la existencia de cualquier otra terraza comunitaria, en
planta baja o en planta primera, respectivamente.
Por todo lo expuesto, no puede mantenerse el criterio exigido por la Iltre. Sra.
Registradora en su Fundamento de Derecho “Sexto”, debiendo de ser revocado el
defecto en todos sus extremos.
Séptima. En la práctica, habitualmente, la desafectación de un elemento común en
un edificio supone correlativamente una disminución porcentual en la cuota de
participación de elementos comunes del resto de fincas del edificio, y en el supuesto de
que otras en el mismo edificio se encuentren hipotecadas, puede suponer
correlativamente una merma o disminución en la parte de participación de elementos
comunes del resto que se encuentre con esa garantía hipotecaria.
cve: BOE-A-2024-13540
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 160
Miércoles 3 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 82675
cincuenta”. Efectivamente, existe un error en la numeración que será objeto de su
subsanación correspondiente en la forma que legalmente proceda.
Cuarta. El departamento de la propiedad horizontal del que se detrae la cuota de
participación para asignársela a la vivienda creada como elemento independiente, se
identifica en el acuerdo de la comunidad como “bajo”, y en la escritura como “planta baja”
y “Esta planta baja tiene asignado el número uno de orden de la propiedad horizontal, y
consta inscrita en el Registro de la Propiedad de Valencia N.º 5, al tomo 649, libro 384,
folio 132, finca número 28.029, inscripción 2.ª...”. Ningún otro departamento del edificio
se ve afectado por la modificación, tal y como se deduce tanto del certificado del acuerdo
incorporado, como de la propia escritura.
En el edificio única y exclusivamente existe un local o departamento en planta baja
del edificio, que tiene asignado el n.º de finca registral 28.029, con lo cual, no cabe
alegar la existencia de dudas fundadas o indubitadas sobre la finca registral que se ve
afectada por la modificación. En la nota simple informativa expedida en fecha 17 de
octubre de 2023 se deja constancia expresa de que la finca 28.029 “ocupa toda la planta
baja de la unidad, con excepción del portal y caja de escaleras de la misma”. (…)
En cuanto a la exigencia de que preste el consentimiento el titular registral de la finca
registral número 28.029, indicar que:
– El consentimiento se entiende prestado con los trámites seguidos a tal efecto, es
decir, celebración de junta y notificación posterior a los propietarios no asistentes, con
transcurso del plazo legal desde la recepción sin que medie oposición alguna al acuerdo.
– La desafectación y venta de la vivienda es un acto colectivo de la Junta de
Propietarios, que tiene competencia para decretarlo por acuerdo unánime, pero sin que
se exija el consentimiento individualizado de los copropietarios de los elementos
privativos del edificio, bastando a tal efecto la comparecencia en la escritura del
representante de la Comunidad de Propietarios aportando los acuerdos
correspondientes (Resoluciones de la DGRN de fechas 15 de junio de 1973,4 de junio
de 2003,4 de marzo de 2004, y 23 de marzo de 2005).
Por todo lo expuesto, no puede mantenerse el criterio exigido por la Iltre. Sra.
Registradora en su Fundamento de Derecho “Cuarto”, debiendo de ser revocado el
defecto en todos sus extremos.
Quinta. El acuerdo relativo a la asignación de coeficientes para los gastos del
zaguán (…), lo fue a efectos internos de la propia comunidad, no debiendo de resultar
objeto de su inscripción.
Sexta. En cuanto al defecto contenido en el Fundamento de Derecho Sexto, indicar
que sí que está determinado claramente el acceso a la vivienda a través de un elemento
común “Con acceso a través de la terraza comunitaria del edificio, zaguán y cuerpo de
escaleras de acceso a las plantas altas”, y no de un elemento privativo. Tal y como se
expresa en el acuerdo de la Junta, el acceso lo es a través de la terraza comunitaria, que
linda con la terraza descubierta cuyo uso y disfrute se le atribuye a la propia vivienda con
la que directamente linda. Queda constancia expresa de que la terraza comunitaria está
en la misma planta en la que se ubica antigua vivienda portería, pues del literal de la
inscripción registral no resulta la existencia de cualquier otra terraza comunitaria, en
planta baja o en planta primera, respectivamente.
Por todo lo expuesto, no puede mantenerse el criterio exigido por la Iltre. Sra.
Registradora en su Fundamento de Derecho “Sexto”, debiendo de ser revocado el
defecto en todos sus extremos.
Séptima. En la práctica, habitualmente, la desafectación de un elemento común en
un edificio supone correlativamente una disminución porcentual en la cuota de
participación de elementos comunes del resto de fincas del edificio, y en el supuesto de
que otras en el mismo edificio se encuentren hipotecadas, puede suponer
correlativamente una merma o disminución en la parte de participación de elementos
comunes del resto que se encuentre con esa garantía hipotecaria.
cve: BOE-A-2024-13540
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 160
