BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82687

promotor no le alcanza la consideración de blindado, para no poder ser modificado en
materia de determinación de las cuotas participativas por los copropietarios, que son los
auténticos y directos interesados en la gestación del régimen de propiedad horizontal y al
que accedieron por la compra de sus respectivas viviendas o locales, pues la Ley
especial que lo regula de 21 julio 1960 es expresamente permisiva y así lo autoriza,
cumpliéndose con lo que previene su artículo 16 [actual artículo 17]. Aunque el promotor
establezca las cuotas de participación, éstas no son inmutables, pero no las puede
modificar a su conveniencia, ya que requiere el acuerdo unánime de la Junta de
Propietarios como requisito legal imperativo». La misma orientación parece seguir la
Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1997, al invocar el artículo 16.1.º
de la Ley sobre Propiedad Horizontal (actual artículo 17.1.º) respecto de la posibilidad de
que se modifiquen las reglas contenidas en el título de la propiedad horizontal –en el
caso de autos, la variación de las cuotas participativas de los condueños– mediante el
acuerdo unánime de la junta de propietarios.
Pero, tanto en un caso como en el otro, lo que se debatía era una variación de las
cuotas participativas en su significación de criterio determinativo de la contribución a los
gastos de la comunidad, y no tanto como cuota de participación en la copropiedad de los
elementos comunes del inmueble (cfr. Sentencia de 9 de noviembre de 1994: «Es
procedente, por tanto, la modificación del título constitutivo por medio de los Estatutos,
en los que cabe establecer un régimen de coeficientes participativos distinto e incluso
más gravoso que el precedente, así como fijar exclusiones, conforme a doctrina reiterada
de esta Sala [Sentencias de 28 diciembre de 1984; 2 de marzo de 1989; 2 de febrero
de 1991; 22 de diciembre de 1993, y 22 de marzo de 1994, entre otras]»).
Ciertamente, a la hora de establecer o modificar la respectiva contribución de los
propietarios en los gastos generales o en gastos determinados –sea, v. gr., por las
mejoras o menoscabos de pisos o locales a que alude el artículo 3, párrafo segundo, «in
fine», de la Ley sobre Propiedad Horizontal, sea por nuevas unidades edificadas, o bien
respecto de nuevos gastos por creación de determinados servicios no previstos en el
título constitutivo, etc.–, es indudable la competencia de la junta. Según la doctrina
jurisprudencial (cfr., por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de febrero
de 1991, y 14 de diciembre de 2005), el sistema de distribución de los gastos generales
que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de
constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los
estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso
consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos (pisos o
locales) del edificio, y así se desprende del apartado 1, letra e), del artículo 9 de la Ley
sobre Propiedad Horizontal, según el cual cada propietario contribuirá a los gastos
generales «con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente
establecido»; de suerte que a ese sistema de distribución de gastos habrá de atenerse la
comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos
legales establecidos en la norma primera del artículo 16 (actual artículo 17) de la Ley
sobre Propiedad Horizontal, que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que
integran la comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los estatutos (vid.,
en el mismo sentido las Sentencias de 3 de diciembre de 2004, 24 de enero de 2008, 30
de abril de 2010, 8 de noviembre de 2011 y 20 de febrero de 2012).
Precisamente es este tipo de acuerdos el contemplado por el párrafo segundo, «in
fine», del artículo 18, de dicha ley (introducido mediante la Ley 8/1999, de 6 de abril),
que se remite al mencionado artículo 9, relativo al sistema de distribución de gastos; y
sobre los que se atribuye competencia expresamente a la junta para adoptarlos, como
órgano colectivo, mediante acuerdo unánime (siquiera sea por unanimidad presunta,
como permite la regla octava del artículo 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal).
11. Por último, en cuanto al fundamento de Derecho sexto de la calificación, la
registradora aclara en su informe que no es propiamente un defecto porque no impide la
inscripción del documento, sino una advertencia porque, al tratarse de la desafectación
de un elemento común, la inscripción se practicará con el arrastre de cargas que recaen

cve: BOE-A-2024-13540
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Núm. 160