BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82686

el otorgamiento singular de los titulares registrales del mismo y de sus cónyuges –en
régimen de gananciales– en la correspondiente escritura de modificación del título
constitutivo (Resoluciones de 23 de junio de 2001 y 29 de marzo de 2017). En el mismo
sentido, y más recientemente, esta Dirección General ha considerado que la
modificación del título constitutivo para que el uso exclusivo que corresponde a un
elemento privativo sobre la azotea pasara a ser uso común de todos los propietarios,
requiere del consentimiento individual del titular de aquel elemento (Resolución de 17 de
enero de 2018); requerimiento que igualmente ha afirmado respecto de la modificación
de los estatutos en el sentido de restringir los usos que pueda desarrollar en su
propiedad el titular de los locales comerciales (Resolución de 27 de julio de 2018).
Para decidir si la modificación de las cuotas de participación entra o no en ese
ámbito de competencias de la junta de propietarios como acto colectivo de la misma,
esta Dirección General ha atendido a la significación que en la propia Ley tiene esa
cuota que es objeto de modificación (cfr., por todas, las Resoluciones de 19 de abril
de 2007, 27 de diciembre de 2010, 29 de mayo de 2019 y 5 de febrero de 2024).
Como señaló la Resolución de 23 de julio de 1966, la cuota de participación de los
titulares de cada departamento privativo puede tener diversas aplicaciones, tales como
señalar la proporción en la propiedad total del edificio o en la distribución de gastos y
cargas, sin que necesariamente sean idénticas dichas participaciones como claramente
se desprende del (hoy vigente) artículo 9.1.e) de la Ley sobre Propiedad Horizontal, y,
aunque ni en esa ley ni en la Ley Hipotecaria se hace referencia a la existencia de una
cuota que fije la participación de cualquier propietario en los elementos comunes, es
precisamente la proporción del interés de los propietarios en estos elementos la que
reviste mayor importancia, pues determinará su participación en los nuevos
departamentos en caso de elevación del edificio, o en el solar si aquél se destruye, y por
eso el artículo 396 del Código Civil destaca los dos elementos de esta especial
propiedad: los pisos o locales –de propiedad independiente o separada– y los elementos
comunes –en copropiedad–, por lo que estando el edificio compuesto de elementos
comunes y de elementos independientes, la cuota de participación en aquéllos equivale
a la participación en el edificio en su totalidad.
Por ello, si se extinguiese el régimen de propiedad horizontal, en los casos señalados
por la ley, esa cuota de participación en relación con el total valor del inmueble se
traduciría en una cuota de liquidación en consonancia con la de participación fijada
(Resolución de 5 de mayo de 1970). En este sentido, la propia exposición de motivos de
la Ley sobre Propiedad Horizontal –párrafo cuarto–, con base en la pretensión de llevar
al máximo posible la individualización de la propiedad desde el punto de vista del objeto,
señala que en la ley «se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo
anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y también
pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se
considera unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física
y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o
cuotas».
De esta significación jurídica de la cuota de participación se desprende, en vía de
principio, que las modificaciones de esta, en tanto en cuanto afecten al contenido
esencial del derecho de dominio, habrán de realizarse con el consentimiento individual y
singular de todos los propietarios afectados, en escritura pública, a falta de una norma en
que la ley atribuya expresamente a la junta de propietarios competencia para ello. Y en
este sentido la previsión del artículo 3, párrafo segundo, de la Ley sobre Propiedad
Horizontal relativa a que la cuota de participación podrá variarse «por acuerdo unánime»,
debería interpretarse no como acuerdo de la junta en tanto que órgano comunitario, sino
como acuerdo unánime de todos los propietarios, individualmente considerados, por
afectar el acuerdo al contenido esencial de cada uno de sus respectivos derechos.
No obstante, existen precedentes en la jurisprudencia de los que pudiera deducirse
una conclusión contraria. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de
noviembre de 1994 afirmó que «el título constitutivo que en forma unilateral otorgó el

cve: BOE-A-2024-13540
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