BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82685

de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1990 y 30 de noviembre de 1991, entre otras.
Asimismo, la Sentencia de la misma Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de
septiembre de 2007, no exigió el requisito de previa inscripción respecto al artículo 32 de
la Ley Hipotecaria, pero sí la buena fe del tercero, que la ley presume. La admisión de
cargas ocultas produciría enormes perjuicios en el tráfico inmobiliario y fomentaría la
clandestinidad frente a la necesidad de transparencia y publicidad de los actos y
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. De ahí
la sanción establecida por los citados artículos 32 de la Ley Hipotecaria, 606 del Código
Civil y 5 de la Ley sobre Propiedad Horizontal para los títulos no inscritos, que sólo
puede responder a una falta de diligencia frente a los titulares que procuran la inscripción
acogiéndose a la publicidad registral. En este caso, como en otros que la legislación civil
e hipotecaria tratan de evitar con un tratamiento de prevención específica frente a esa
clandestinidad o falta de transparencia, resulta que a los sucesivos adquirentes de pisos,
no les puede afectar la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta
de propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal a los
nuevos propietarios que compraron estando vigente en el Registro el título constitutivo
inscrito sin las correspondientes modificaciones.
El consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del título
constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley sobre Propiedad
Horizontal ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del
acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a
la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder
al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos
aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas
oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera
carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema
registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios.
10. Aceptada la doctrina antes referida por la que se distingue entre aquellas
situaciones en las que es necesario el consentimiento individual de los propietarios, por
quedar afectado el contenido esencial de su derecho, de aquellas otras en las que basta
la expresión de un consentimiento colectivo de la comunidad, la cuestión se reduce a
determinar si se trata de uno u otro supuesto. En el primer caso las exigencias derivadas
del principio de tracto sucesivo imponen la acreditación de que el titular registral de los
elementos afectados ha prestado su consentimiento en la forma determinada por la ley,
mientras que en el segundo es suficiente acreditar que se ha alcanzado el acuerdo
colectivo exigido por la legislación reguladora de la propiedad horizontal.
Siguiendo esta doctrina, este Centro Directivo ha tenido la oportunidad de decidir
que, en determinados casos, la modificación del título constitutivo de que se trataba
consistía en actos de la junta como órgano colectivo de la comunidad, adoptados por
unanimidad de los propietarios en los términos previstos en el artículo 17 de la Ley sobre
Propiedad Horizontal, que no requieren la prestación de consentimiento individualizado
de los titulares registrales (así, la desafectación de determinados elementos comunes y
ulterior venta de los mismos –Resoluciones de 4 de marzo de 2004, 23 de marzo
de 2005 y 30 de noviembre de 2006–; la vinculación «ob rem» de los trasteros a las
viviendas, como anejos –Resolución de 31 de marzo de 2005–; o determinada
modificación de los estatutos –Resolución de 5 de julio de 2005 y 29 de mayo de 2019,
esta última en cuanto a la modificación de la participación en los gastos correspondiente
a un local comercial–).
En cambio, ha considerado que la especificación del trastero que corresponde a
cada uno de los pisos expresados, en determinadas circunstancias, se trata de un acto
que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el otorgamiento
de escritura pública en la que los titulares registrales de distintos pisos presten su
consentimiento y declaren la superficie y demás elementos identificadores de sus
respectivos anejos (Resolución de 12 de diciembre de 2002); y, asimismo, ha concluido
que la conversión de un elemento privativo en común es un acto dispositivo que requiere

cve: BOE-A-2024-13540
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