BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82684

Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr., entre otras, las Resoluciones
de 23 de mayo de 2001, 12 de diciembre de 2002, 4 de marzo de 2004, 23 y 31 de
marzo y 5 de julio de 2005, 19 de abril de 2007, 27 de diciembre de 2010, 8 de abril y 30
de julio de 2011, 25 de abril y 1 de julio de 2013, 24 de abril de 2014, 26 de febrero
de 2015 y 29 de marzo de 2017) que, en materia de propiedad horizontal debe
distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos (adoptados con
los requisitos previstos en la legislación de propiedad horizontal resultantes de la
correspondiente acta –cfr. artículo 19 de la Ley sobre Propiedad Horizontal–), los cuales
no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la junta como órgano
comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de
dominio de pisos o elementos privativos, requieren el consentimiento individualizado o
«uti singuli» de los propietarios correspondientes, el cual habrá de constar en documento
público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación
de los artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal; cfr., también, el último
inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción vigente).
Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha
otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan
como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley
Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, regla
octava, de la Ley sobre Propiedad Horizontal), siendo necesario el consentimiento
expreso y real de todos los titulares registrales. En definitiva, en estos casos no se trata
de una decisión o acto de la junta, sino que se trata de una decisión personal e individual
de cada propietario, sujeta a las reglas y requisitos de capacidad, legitimación y forma
propias de las declaraciones de voluntad personales.
Pero esta distinción entre actos colectivos y actos individualizados sólo afecta a la
forma de expresión del consentimiento de los titulares, que en los actos colectivos basta
que se produzca a través de un acuerdo en junta de propietarios por unanimidad o cuasi
unanimidad conforme al artículo 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal; mientras que
cuando se trata de actos individualizados se exige el consentimiento individual de los
propietarios respectivos en aquello en que les afecte singularmente. Fuera de la
especialidad del principio de consentimiento en relación con la forma de prestarlo en los
actos colectivos, deben aplicarse los demás principios hipotecarios a las modificaciones
del título constitutivo o de sus estatutos, como son el de inoponibilidad del artículo 32 de
la Ley Hipotecaria, con su lógico complemento del principio de oponibilidad del
artículo 13 y el de cierre registral del artículo 17 de la Ley Hipotecaria, cuando, como
ocurre en el presente supuesto, con posterioridad al acto colectivo o individualizado, han
surgido nuevos propietarios titulares registrales que se han anticipado en cuanto a su
acceso al Registro a aquellos actos que pretenden acceder con posterioridad al mismo
(vid. Resoluciones de 25 de abril y 1 de julio de 2013).
Es reiterada la doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los
«Vistos» de la presente) según la cual en los supuestos de modificación del título
constitutivo de la propiedad horizontal, aunque sea a través de un consentimiento
colectivo, la misma no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que
adquirieron con posterioridad al acuerdo de modificación y accedieron al Registro con
anterioridad a la pretensión de inscripción de la modificación del título constitutivo y ello
con independencia de la formulación de los consentimientos en acto colectivo o
individualizado.
9. Precisamente el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no
inscritos frente a los derechos inscritos, radica en razones de seguridad jurídica del
tráfico (artículo 9.3 de la Constitución), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad
en el ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de
evitar. Dicho principio ya fue mencionado expresamente por la Sentencia del Tribunal
Constitucional de 9 de mayo de 1995 que señaló como expresión de dicho principio los
artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria. También hacen referencia al
principio de inoponibilidad las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17

cve: BOE-A-2024-13540
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Núm. 160