BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82682

dispone que se entienden por subcomunidades (a las que se aplicará dicha Ley sobre
Propiedad Horizontal) las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título
constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y
disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e
independencia funcional o económica. Se reconoce así legalmente lo que era una
realidad en la práctica, de la que también ya se había hecho eco la doctrina y la
jurisprudencia (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1995 y 11 de
julio de 2012).
Precisamente, no es infrecuente el caso de comunidad sobre un total edificio
integrado por diversos portales con establecimiento de una subcomunidad para cada uno
de ellos, con previsión de adopción de los acuerdos relativos a los elementos integrantes
de cada portal. Usualmente, al constituirse la propiedad se constituyen ya las
subcomunidades (con fijación de dos cuotas, una para el conjunto y otra para la
subcomunidad), o bien se prevé la posible constitución de ellas, previo acuerdo de los
propietarios. Aunque no haya sido así, en la correcta interpretación del citado
artículo 2.d) de la Ley sobre Propiedad Horizontal, nada autoriza para entender que la
constitución de una subcomunidad por cada portal exige que exista una previa norma
estatutaria o disposición del título constitutivo de la total propiedad horizontal que
expresamente autorice la creación de subcomunidades. Será suficiente que en dicho
título constitutivo no se prohíba y que, eso sí, se cumplan los requisitos que, según las
características de la subcomunidad de que se trate, sean necesarios respecto del título
constitutivo propio de la subcomunidad, conforme a los artículos 5, 10.3.b) y 17 de la Ley
sobre Propiedad Horizontal.
6. En el presente supuesto, según resulta de los asientos registrales, y, en
concreto, de la finca matriz –registral 4.989–, el título constitutivo de la propiedad
horizontal contempla la constitución de una única comunidad de propietarios, formada
por 49 elementos privativos, entre viviendas y locales, e integrados en tres bloques o
unidades arquitectónicas, físicamente independientes por tener ascensores, escaleras y
entrada propia, pues tienen «sus correspondientes patios o zaguanes de entrada a cada
una, señalados con los números uno, tres y cinco de la expresada calle de situación».
Como normas de carácter estatutario se establece: a) la posibilidad de división y
segregación de los locales comerciales sin aprobación de la junta de propietarios; b) la
posibilidad de comunicar pisos colindantes, y c) una cláusula relativa a la contribución a
los gastos con el siguiente contenido: «(…) Para la distribución de las gastos comunes
regirán las siguientes normas: 1.º- Los que afecten al total del inmueble serán
satisfechos por los propietarios en proporción a las cuotas de participación fijadas
anteriormente (…) 2.º- Los que afecten exclusivamente a cualquiera de las tres casas o
unidades arquitectónicas que integran el total edificio, serán satisfechos exclusivamente
por los titulares de los departamentos de la casa o unidad afectada, en proporción a las
ya fijadas cuotas de participación, pero entendiéndose entonces, a efectos de
porcentajes contributivos, que el total de las cuotas de los departamentos integrados en
el bloque o unidad arquitectónica es igual a cien, y proporcionalmente, entonces, se
concretarán las cuotas respectivas en el gasto». Finalmente, se previene que, en todo lo
no previsto por los estatutos, la propiedad horizontal quedará sujeta a las disposiciones
de la Ley de 21 de julio de 1960.
De lo expuesto resulta que, si bien en el título constitutivo se contempló la existencia
de diversos edificios o bloques, denominados «unidades arquitectónicas», dotadas de
cierto grado de autonomía e independencia física, por cuanto cada unidad cuenta con su
entrada, escaleras y ascensores propios e independientes, lo cierto es que las
circunstancias concurrentes conducen a que el defecto invocado por la registradora en
su nota de calificación deba ser confirmado.
En primer lugar, de la inscripción en los asientos de la finca matriz de la escritura de
declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal, resulta que se
estableció la existencia de una única comunidad de propietarios, que agrupa la totalidad

cve: BOE-A-2024-13540
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 160