BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82644

supuesto de autocontratación con conflicto de intereses y en caso afirmativo, si existe la
licencia, autorización o ratificación del ‘dominus negotii’ que permita salvar dicha
autocontratación. En efecto, la autocontratación, si hay conflicto de intereses, a falta de
la aportación de esa prueba, excluye automáticamente la representación y contradice
directamente el juicio que afirme su existencia. Todo ello en concordancia con los
principios hipotecarios por los que se rige nuestro sistema registral; en concreto, a parte
el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria cuando el
transmitente sea el perjudicado, muy especialmente el de salvaguardia judicial de los
asientos del párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria y el de fe pública registral
del artículo 34 de la misma, cuyo sustento no es otro que la confianza que el mercado
deposita en la legalidad de los asientos registrales, lo que, en este caso, en defensa de
los derechos del representado o poderdante, exige se extreme el control de legalidad,
ante el riesgo de que pueda perder la acción de nulidad, que de la autocontratación
deriva, si surge un tercero protegido por la fe pública registral. Conclusión a la que hay
que llegar también cuando se parte de la congruencia que se exige del juicio notarial de
suficiencia (apartado 2 del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre de 2001, en
la redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre). Todo ello con independencia
de que se entienda que la voluntad del representado, que permite dicha
autocontratación, constituye una particular forma de poder de representación (poder para
autocontratar); una modalización del genérico poder de representación; o una
autorización o licencia distinta del mero negocio de apoderamiento, pues, a efectos de la
calificación de la congruencia, siempre será necesario que, en caso de resultar conflicto
de intereses del contenido del título, conste la expresión, por parte del notario, de la
existencia de la licencia, autorización o ratificación del ‘dominus negotii’, salvo que la
calificación sea impugnada y el recurso verse sobre la existencia misma de la
autocontratación o del conflicto de intereses”».
7. En el concreto supuesto de este expediente, el notario reseña detallada y
precisamente la escritura de la que resultan las facultades representativas del
apoderado; y manifiesta que juzga a este con facultades suficientes para otorgar esa
concreta escritura de compraventa. No se emplean expresiones genéricas, ambiguas o
imprecisas, sino que, por el contrario, es indudable que se refieren al único y concreto
negocio formalizado, que es la compraventa detallada, por lo que debe entenderse que
ese juicio notarial es expreso, concreto y coherente con el negocio documentado, pues
cumple con las referidas exigencias respecto de la indicación de datos necesarios para
hacer una comparación entre el poder de representación acreditado y el contenido del
título calificado.
Debe concluirse, por tanto, que la escritura calificada contiene los elementos que
permiten al registrador corroborar que el notario ha ejercido el control que la Ley le
encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas; y que su
juicio sobre la suficiencia de dichas facultades sea congruente con el negocio expresado
en el título presentado a inscripción.
No puede constituir óbice a tal conclusión el hecho de que el notario no haga constar
que los poderes se refieran específicamente también a la autorización de la
compensación de deudas como medio de realización del pago del precio, con
identificación de las deudas a compensar, ya que se ha utilizado la precisión necesaria
para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de
que se trata y referido al mismo la suficiencia de las facultades representativas y salvada
la autocontratación. Por ello, con el defecto ahora analizado lo que hace el registrador no
es limitarse a la apreciación de una posible incongruencia, sino sembrar dudas sobre la
corrección del juicio de suficiencia emitido por el notario.
En consecuencia, este defecto ha de ser revocado.
8. En relación con el segundo de los defectos señalados (relativo a la acreditación
fehaciente de la existencia y realidad de la deuda por compensar) debe tenerse en
cuenta que la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, introdujo reformas en la legislación
hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuación de los

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