BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 160

Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82637

II
Presentada el día 6 de febrero de 2024 la referida escritura en el Registro de la
Propiedad Pollença, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Por la presente le notificamos que la Escritura otorgada ante el notario de Palma de
Mallorca don Jesús María Morote Mendoza el día 06/02/2024 n.º 85/2024 de protocolo,
presentada en este Registro con fecha martes, 06 de febrero de 2024 con el número
de 2342 del diario 81 ha sido calificada por el registrador que suscribe de acuerdo con
los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98, 99 y 100 del Reglamento Hipotecario
procediendo a suspender la práctica de los asientos solicitados en base a los siguientes
Hechos:
1. Comparece Don M. J. en representación de la entidad vendedora “Personal
financial planning UK limited” y en representación de los compradores, Don R. J. C. y
Doña L. A. C.
2. Queda salvado el posible conflicto de intereses y la existencia de
autocontratación en la compraventa, fijándose un precio de 598.290,60 libras esterlinas.
No se hace indicación alguna sobre condiciones de la compraventa y medios de pago.
3. El pago el precio se hizo efectivo mediante la retención de 20.973,89 euros para
su ingreso en el Tesoro Público, “... y el resto se ha hecho efectivo, en Reino Unido, el
día 1 de febrero de 2024 mediante compensación de la deuda que ostentaban los
compradores frente a la sociedad vendedora. La parte vendedora da la más total y eficaz
carta de pago...”.

1. Dado el carácter restrictivo con que han de interpretarse los poderes que salvan
la autocontratación y a efectos de evitar los posibles conflictos de intereses existentes es
necesario que el acuerdo de la Junta general y el poder de representación concedido por
la sociedad vendedora a Don M. J. que salva la autocontratación y el posible conflicto de
interés respecto de la operación de compraventa, se refiera también a la autorización de
la compensación de deudas que los compradores tenían con la vendedora como medio
de realización del pago del precio, con identificación de las deudas a compensar, o en su
caso que se proceda a la ratificación de la escritura otorgada.
La necesidad de certeza de la existencia de un precio cierto y en particular, la forma
de hacerse efectivo el mismo, son elementos esenciales del contrato de compraventa en
cuanto son configuradores de la causa del contrato y por tanto no pueden quedar
subsumidos en una autorización general de autocontratación para una compraventa, ya
que conflicto de intereses existente entre deudor/comprador-acreedor/vendedor
despliega precisamente en esta cuestión toda su intensidad, si no se concreta en la
autorización que deudas se compensan y en que importe. Arts. 1274 a 1277 del Código
civil, 1445 del Código civil.
2. Es necesario que se acredite fehacientemente la existencia y realidad de la
deuda a compensar, bien mediante los documentos de los que resulte el nacimiento de
la misma, bien presentando la documentación otorgada según la escritura el día 1 de
febrero de 2024, en la que se hace efectiva dicha compensación.
En este sentido, la Resolución de 20 de marzo de 2020 de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública, previo examen de la normativa aplicable establece que,
si bien a la compensación no le es de aplicación la normativa sobre medios de pago,
sino que es una causa de extinción de las obligaciones (art 1156 Código Civil), si es
necesario que quede acreditada su certeza, determinación y licitud en cuanto que la
existencia de un precio cierto es elemento configurador de la causa del contrato
(art 1445 del Código Civil).
No se toma anotación de suspensión por no haberse así solicitado.

cve: BOE-A-2024-13538
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