BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82611

certificación catastral descriptiva y gráfica y la imagen tomada de la ortofotografía
consultada), con su consiguiente georreferenciación, no es posible comprobar la
ubicación geográfica de las construcciones en relación con el terreno de la finca.
El notario recurrente, en síntesis, sostiene que la registradora se extralimita en su
función calificadora, por entender que la misma procede a una revisión de los datos
catastrales, los cuales se presumen ciertos; que la registradora no explica la
metodología, criterios técnicos o sistema empleados en su negativa a hacer constar la
actualización otorgada en escritura, que justifiquen o expliquen su conclusión; que las
dudas planteadas por la registradora, aun admitiendo que pudiera «revisar» los datos
catastrales, no impedirían la inscripción de la declaración de obra nueva documentada,
toda vez que la misma podría proceder conforme a lo indicado en el artículo 10 de la Ley
Hipotecaria en el supuesto en que no haya quedado acreditada la correspondencia entre
la finca y la certificación catastral descriptiva y gráfica; que la realidad física de la finca es
la publicada por Catastro y consentida por los interesados; y, en definitiva, que la
calificación recurrida no identifica el obstáculo o problema que impide la inscripción del
título ni ofrece una solución para lograr la pretensión de inscripción de los actos
contenidos en él, generando indefensión.
2. Como ya señaló la Resolución 17 de noviembre de 2015, a partir del 1 de
noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley
Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de entre los medios hábiles para
obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas, en cuanto a la escritura
calificada se refiere, nos referimos a aquél que persigue y permite inscribir rectificaciones
superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción
de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con
carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al
límite máximo del 10 %, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica
georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación,
rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria».
Este concreto supuesto no está dotado de ninguna tramitación previa con posible
intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el
Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de
derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya
constare su notificación».
En todo caso, en este procedimiento será objeto de calificación por el registrador la
existencia o no de dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el
artículo 9.b) «la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real
de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el registrador sobre la
correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de
coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada,
así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe
correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la
finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y
las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida
inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta
diferenciación respecto de los colindantes».
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).
Además, dispone el precepto que a los efectos de efectos de valorar la
correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con
carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan
averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación,

cve: BOE-A-2024-13535
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Núm. 160