III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-13535)
Resolución de 23 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Lleida n.º 2 a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca y subsiguiente rectificación de su descripción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 82608
Sin embargo, en la escritura de referencia, es lo primero que se lleva a cabo, así,
dice la misma que:
“III.–Rectificación de superficie y declaración de obra nueva por antigüedad.
A. Rectificación de superficie.–Manifiestan los comparecientes, a los efectos de
actualizar la descripción de la finca anteriormente descrita, que la superficie que consta
en el catastro es la correcta y que se corresponde con la realidad física de la finca, es
decir, veintiuna áreas noventa y siete centiáreas, es decir, dos mil ciento noventa y siete
metros cuadrados (2.197 m2), solicitándose su rectificación al amparo del artículo 201.3
a) Ley Hipotecaria, al no exceder del 10 % las diferencias de cabida entre registro –
veinte áreas, es decir, 2.000 m2– y el informe de validación positiva del catastro.”
Sin embargo, no se actualiza la superficie perimetral porque no se acepta por parte
del Registro de la Propiedad, si bien no indica la Sra. Registradora la metodología,
criterios técnicos o sistema empleados en su negativa a hacer constar la actualización
otorgada en escritura, que justifiquen o expliquen su conclusión, más aún, al apartarse
de la realidad publicada por el Catastro a modo de una especie de “representación
gráfica alternativa registral”.
Pues si bien el artículo 9 Ley Hipotecaria dispone que “…Todos los Registradores
dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática
suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema
informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de
representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas
contenidas en el folio real...”, sin embargo, añade que “...Los Registradores de la
Propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la sin que pueda
ser objeto de tal publicidad la información gráfica contenida en la referida aplicación, en
cuanto elemento auxiliar de calificación...” Para aclarar, finalmente, que “...Solo en los
supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada
alternativa, ésta podrá ser objeto de publicidad registral...”.
Y que es conforme a la presunción del artículo 3 Real Decreto Legislativo 1/2004,
de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro
Inmobiliario según el cual “3. Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la
Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el
Catastro Inmobiliario se presumen ciertos.”
Dado que el presente caso trata de operaciones jurídicas basadas en la realidad
física y datos técnicos publicados por Catastro (certificación y coordenadas), y
aceptados, asimismo, por los otorgantes; y no en base a representaciones gráficas
alternativas, ni acaso la finca es lindante con bienes de dominio público de ningún tipo,
en mi opinión, la Sra. Registradora, que tampoco es técnico competente a los efectos del
artículo 50 Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, se excede extralimita en su función
calificadora en cuanto al “examen revisión de oficio” de los datos catastrales y que le
sirve de base para los defectos alegados, y para la que no existe habilitación legal
respecto al caso que nos ocupa y documentación aportada, ni tampoco acompaña una
explicación técnico-jurídica alguna del procedimiento o método empleados, que le
permita destruir la presunción legal catastral antes indicada, sino que se limita a indicar:
“se ha accedido a la oficina virtual del Catastro y en ella se ha procedido a descargar
ortofoto de su correspondiente parcela catastral, observándose ciertas discrepancias
entre la línea perimetral marcada por la representación gráfica y los límites físicos de la
finca, lo que genera dudas respecto de su superficie real, así como de la coincidencia de
tal representación gráfica con la descripción registral.”
Pero, yendo más allá e incluso “aceptando” la indicada extralimitación en la función
calificadora, poniendo en duda los datos catastrales, tampoco debería ser un defecto de
inscribibilidad, sino que, como indica el artículo 10 de la Ley Hipotecaria “…En el
supuesto de que la correspondencia no haya quedado acreditada, el Registrador dará
cve: BOE-A-2024-13535
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 160
Miércoles 3 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 82608
Sin embargo, en la escritura de referencia, es lo primero que se lleva a cabo, así,
dice la misma que:
“III.–Rectificación de superficie y declaración de obra nueva por antigüedad.
A. Rectificación de superficie.–Manifiestan los comparecientes, a los efectos de
actualizar la descripción de la finca anteriormente descrita, que la superficie que consta
en el catastro es la correcta y que se corresponde con la realidad física de la finca, es
decir, veintiuna áreas noventa y siete centiáreas, es decir, dos mil ciento noventa y siete
metros cuadrados (2.197 m2), solicitándose su rectificación al amparo del artículo 201.3
a) Ley Hipotecaria, al no exceder del 10 % las diferencias de cabida entre registro –
veinte áreas, es decir, 2.000 m2– y el informe de validación positiva del catastro.”
Sin embargo, no se actualiza la superficie perimetral porque no se acepta por parte
del Registro de la Propiedad, si bien no indica la Sra. Registradora la metodología,
criterios técnicos o sistema empleados en su negativa a hacer constar la actualización
otorgada en escritura, que justifiquen o expliquen su conclusión, más aún, al apartarse
de la realidad publicada por el Catastro a modo de una especie de “representación
gráfica alternativa registral”.
Pues si bien el artículo 9 Ley Hipotecaria dispone que “…Todos los Registradores
dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática
suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema
informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de
representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas
contenidas en el folio real...”, sin embargo, añade que “...Los Registradores de la
Propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la sin que pueda
ser objeto de tal publicidad la información gráfica contenida en la referida aplicación, en
cuanto elemento auxiliar de calificación...” Para aclarar, finalmente, que “...Solo en los
supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada
alternativa, ésta podrá ser objeto de publicidad registral...”.
Y que es conforme a la presunción del artículo 3 Real Decreto Legislativo 1/2004,
de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro
Inmobiliario según el cual “3. Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la
Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el
Catastro Inmobiliario se presumen ciertos.”
Dado que el presente caso trata de operaciones jurídicas basadas en la realidad
física y datos técnicos publicados por Catastro (certificación y coordenadas), y
aceptados, asimismo, por los otorgantes; y no en base a representaciones gráficas
alternativas, ni acaso la finca es lindante con bienes de dominio público de ningún tipo,
en mi opinión, la Sra. Registradora, que tampoco es técnico competente a los efectos del
artículo 50 Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, se excede extralimita en su función
calificadora en cuanto al “examen revisión de oficio” de los datos catastrales y que le
sirve de base para los defectos alegados, y para la que no existe habilitación legal
respecto al caso que nos ocupa y documentación aportada, ni tampoco acompaña una
explicación técnico-jurídica alguna del procedimiento o método empleados, que le
permita destruir la presunción legal catastral antes indicada, sino que se limita a indicar:
“se ha accedido a la oficina virtual del Catastro y en ella se ha procedido a descargar
ortofoto de su correspondiente parcela catastral, observándose ciertas discrepancias
entre la línea perimetral marcada por la representación gráfica y los límites físicos de la
finca, lo que genera dudas respecto de su superficie real, así como de la coincidencia de
tal representación gráfica con la descripción registral.”
Pero, yendo más allá e incluso “aceptando” la indicada extralimitación en la función
calificadora, poniendo en duda los datos catastrales, tampoco debería ser un defecto de
inscribibilidad, sino que, como indica el artículo 10 de la Ley Hipotecaria “…En el
supuesto de que la correspondencia no haya quedado acreditada, el Registrador dará
cve: BOE-A-2024-13535
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