BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82614

6. A la vista de ello, y teniendo en cuenta que efectivamente del contraste entre la
representación gráfica catastral y la ortofoto obrante en la Sede Electrónica de Catastro,
la delimitación gráfica no se ajusta a los linderos aparentes de la parcela catastral, lo
cierto es que la registradora no ha valorado la aplicación del margen de tolerancia gráfica
al que se ha hecho referencia anteriormente, ni pone de manifiesto la existencia de un
desplazamiento de la cartografía catastral. Por ello, siendo la diferencia de cabida entre
la finca registral y su representación gráfica inferior al 10 %, podría la registradora
considerar que las dudas de identidad requieran la intervención previa de los titulares
colindantes a fin de salvaguardar sus derechos. Así, la Resolución de 7 de febrero
de 2018, en doctrina reiterada de este Centro Directivo, señala que si bien es cierto que,
desde la Resolución de 17 de noviembre de 2015, ha considerado admisible inscribir
rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita con simultánea
inscripción de la representación geográfica de la finca con base en el artículo 9, letra b),
de la Ley Hipotecaria, también lo es que en la misma Resolución se refiere a que el
procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria permite inscribir rectificaciones
descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos
fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10 % de la
superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación
geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como
señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y
acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Se trata, junto con el previsto en el
artículo 201 de la Ley Hipotecaria, de un procedimiento especialmente cualificado, que
incluye entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de
terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción
registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes
y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado»,
publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los
interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario
público –registrador o notario, según el caso– competente para su tramitación. Y es
precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías
para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es
justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos
por la Ley. En consecuencia, existiendo una solicitud tácita de inscripción de
representación gráfica, como ocurre en el presente supuesto, está plenamente justificado
el inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria,
cualquiera que sea la diferencia de superficie, si a juicio del registrador existen
colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha
representación y que deben ser notificados previamente a la práctica de la inscripción.
No obstante, este Centro Directivo –cfr. la Resolución de 27 de septiembre de 2018–
pone de relieve que no debe el registrador generalizar el procedimiento del artículo 199
de la Ley Hipotecaria sobre el más simplificado del artículo 9, sino que sólo debe
tramitarse –en caso de diferencias de cabida inferiores al 10 %– cuando efectivamente
existan derechos de terceros colindantes necesitados de protección. Afirma en este
sentido la Resolución citada: «No obstante, téngase en cuenta que la principal finalidad
del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales
derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que estas se vean afectadas por la
representación gráfica que pretende inscribirse, de tal modo que carece de sentido
generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica
no resulta afectado colindante alguno». De ahí que del propio tenor del artículo 9 se
deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de
dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o
estas no superen el límite máximo del 10 % de la cabida inscrita y no impidan la perfecta
identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes
(cfr. Resolución de 17 de noviembre de 2015). En el concreto supuesto de este
expediente, la diferencia de superficie es inferior, si bien cercana al 10 % respecto de la

cve: BOE-A-2024-13535
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Núm. 160