III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-13534)
Resolución de 22 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Pájara, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y venta.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 82601
3. El 14 de septiembre de 2005, mediante escritura de segregación y compraventa
otorgada ante la notario doña M.ª Paz Samsó de Zárate bajo su número de
protocolo 1.550, don A. C. R. y doña A. C. G., segregaron de la finca adquirida el 13 de
abril de 1977 (descrita anteriormente) la siguiente finca:
“Rústica: trozo de terreno donde dicen (…) término municipal de Tuineje. Mide once
mil ochocientos ochenta y uno con cuarenta y cuatro metros cuadrados (11.881,44 m²).
Linda: Norte, don A. C. R.; Sur, carretera (…), Este, don J. J. C. C.; Oeste, don J. C. G.”
Esta finca segregada fue adquirida por don J. J. C. C. en la mencionada escritura de
segregación y compraventa del 14 de septiembre de 2005 y de la cual interesa su
inscripción registral (…)
Según el catastro (…) la finca se sitúa en el polígono 9, parcela 312 de Tesejerague.
Tercero.–Se fundamenta en la calificación negativa (…) la falta de previa inscripción
de la parcela segregada de la finca 411 de Tuineje a favor de don A. C. R. y doña A. C.
G.; y la falta de inscripción de las “citadas participaciones indivisas a favor de don A. Q.
G. D. por aplicación del principio de tracto sucesivo reconocido en el artículo 20 de la Ley
Hipotecaria”.
El artículo 47 del Reglamento Hipotecario recoge que: “No será obstáculo para la
inscripción de cualquier segregación, el que no hayan tenido acceso al Registro otras
previamente realizadas. En estos casos, en la nota al margen de la finca matriz se
expresará la superficie del resto según el Registro.
Los actos o contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al
Registro todas las segregaciones escrituradas, se practicarán en el folio de la finca
matriz, haciéndose constar en la inscripción la superficie sobre que aquellos recaigan. Al
margen de la inscripción de propiedad precedente se pondrá nota indicativa de la
inscripción del resto, así como de la superficie pendiente de segregación.”
Como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado
(resoluciones de 23 de octubre de 1965, 8 de mayo de 1978, 17 de diciembre de 2003,
25 de abril de 2003, 31 de enero de 2006, entre otras), al practicarse una segregación de
un inmueble, los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario también establecen la
necesidad de una descripción completa de la porción segregada que va a constituir una
nueva finca independiente, para su fácil identificación, y lo mismo en cuanto a la finca
matriz cuya descripción se exige “cuando fuere posible”, para lograr esa finalidad y
concordar la nueva situación resultante con las inscripciones registrales, mas como a
veces la descripción de ese resto no es posible o incluso de verificarse, caso de
realizarse varias segregaciones separadas, los resultados obtenidos no sólo estarían en
contradicción con la situación real, sino que oscurecerían y perturbarían la limpieza y
claridad que deben tener los asientos del Registro; los propios artículos 47 y 50
prescriben que, en lugar de describir la porción restante, se haga constar solamente la
modificación en la extensión y el lindero o linderos por donde se haya efectuado la
segregación.
El director General de los Registros y del Notariado, don Joaquín José Rodríguez
Hernández, el 2 de julio de 2013, resolvió un recurso en el que se planteaban dos
cuestiones a resolver, siendo la segunda cuestión de interés para este caso pues
planteaba si era necesario para inmatricular fincas que proceden por segregación de otra
no inscrita inmatricular la finca originaria, o si las fincas generadas por segregación
extrarregistral, pueden llegar a inmatricularse por sí mismas.
En un primer momento, tras la presentación de la documentación en el Registro de la
Propiedad de Cangas de Onís, se comunicó la nota de calificación desfavorable
alegando que “no se puede practicar una segregación de una finca sin estar previamente
inscrita, así el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, establece que la segregación solo
podrá efectuarse sobre fincas que estén inscritas. Para poder inscribir la segregación
efectuada habrá que inmatricular previamente la finca matriz, y ésta no puede inscribirse
por la escritura de adjudicación de herencia, protocolo 1.101/2009, por carecer de título
fehaciente, que acredite la previa adquisición de la misma, artículo 298 del Reglamento
cve: BOE-A-2024-13534
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 160
Miércoles 3 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 82601
3. El 14 de septiembre de 2005, mediante escritura de segregación y compraventa
otorgada ante la notario doña M.ª Paz Samsó de Zárate bajo su número de
protocolo 1.550, don A. C. R. y doña A. C. G., segregaron de la finca adquirida el 13 de
abril de 1977 (descrita anteriormente) la siguiente finca:
“Rústica: trozo de terreno donde dicen (…) término municipal de Tuineje. Mide once
mil ochocientos ochenta y uno con cuarenta y cuatro metros cuadrados (11.881,44 m²).
Linda: Norte, don A. C. R.; Sur, carretera (…), Este, don J. J. C. C.; Oeste, don J. C. G.”
Esta finca segregada fue adquirida por don J. J. C. C. en la mencionada escritura de
segregación y compraventa del 14 de septiembre de 2005 y de la cual interesa su
inscripción registral (…)
Según el catastro (…) la finca se sitúa en el polígono 9, parcela 312 de Tesejerague.
Tercero.–Se fundamenta en la calificación negativa (…) la falta de previa inscripción
de la parcela segregada de la finca 411 de Tuineje a favor de don A. C. R. y doña A. C.
G.; y la falta de inscripción de las “citadas participaciones indivisas a favor de don A. Q.
G. D. por aplicación del principio de tracto sucesivo reconocido en el artículo 20 de la Ley
Hipotecaria”.
El artículo 47 del Reglamento Hipotecario recoge que: “No será obstáculo para la
inscripción de cualquier segregación, el que no hayan tenido acceso al Registro otras
previamente realizadas. En estos casos, en la nota al margen de la finca matriz se
expresará la superficie del resto según el Registro.
Los actos o contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al
Registro todas las segregaciones escrituradas, se practicarán en el folio de la finca
matriz, haciéndose constar en la inscripción la superficie sobre que aquellos recaigan. Al
margen de la inscripción de propiedad precedente se pondrá nota indicativa de la
inscripción del resto, así como de la superficie pendiente de segregación.”
Como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado
(resoluciones de 23 de octubre de 1965, 8 de mayo de 1978, 17 de diciembre de 2003,
25 de abril de 2003, 31 de enero de 2006, entre otras), al practicarse una segregación de
un inmueble, los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario también establecen la
necesidad de una descripción completa de la porción segregada que va a constituir una
nueva finca independiente, para su fácil identificación, y lo mismo en cuanto a la finca
matriz cuya descripción se exige “cuando fuere posible”, para lograr esa finalidad y
concordar la nueva situación resultante con las inscripciones registrales, mas como a
veces la descripción de ese resto no es posible o incluso de verificarse, caso de
realizarse varias segregaciones separadas, los resultados obtenidos no sólo estarían en
contradicción con la situación real, sino que oscurecerían y perturbarían la limpieza y
claridad que deben tener los asientos del Registro; los propios artículos 47 y 50
prescriben que, en lugar de describir la porción restante, se haga constar solamente la
modificación en la extensión y el lindero o linderos por donde se haya efectuado la
segregación.
El director General de los Registros y del Notariado, don Joaquín José Rodríguez
Hernández, el 2 de julio de 2013, resolvió un recurso en el que se planteaban dos
cuestiones a resolver, siendo la segunda cuestión de interés para este caso pues
planteaba si era necesario para inmatricular fincas que proceden por segregación de otra
no inscrita inmatricular la finca originaria, o si las fincas generadas por segregación
extrarregistral, pueden llegar a inmatricularse por sí mismas.
En un primer momento, tras la presentación de la documentación en el Registro de la
Propiedad de Cangas de Onís, se comunicó la nota de calificación desfavorable
alegando que “no se puede practicar una segregación de una finca sin estar previamente
inscrita, así el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, establece que la segregación solo
podrá efectuarse sobre fincas que estén inscritas. Para poder inscribir la segregación
efectuada habrá que inmatricular previamente la finca matriz, y ésta no puede inscribirse
por la escritura de adjudicación de herencia, protocolo 1.101/2009, por carecer de título
fehaciente, que acredite la previa adquisición de la misma, artículo 298 del Reglamento
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