III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-13531)
Resolución de 22 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia N.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de «desafectación de elemento común y compraventa».
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 160
Miércoles 3 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 82576
de los Acuerdos de la Juntas autorizando la desvinculación y venta de cada uno de los
patios que conforman el edificio.
1. (…)
3. Por haberse solicitado a esta Registradora que no proceda al arrastre de cargas
hipotecarias de las fincas señaladas en la nueva finca que por esta escritura se crea, y
ya que esta cláusula solicitada de liberación de arrastre de cargas por razón de
procedencia debe ser objeto de denegación, para inscribir el documento sería necesario
que el presentante prestara su consentimiento para el arrastre de cargas, como se
explica a continuación.
Fundamentos de Derecho:
En ejercicio de las facultades calificadoras que atribuye a la Registradora que
suscribe el artículo 18 de la Ley Hipotecaria:
(…)
Por lo expuesto, resuelvo suspender la práctica de las operaciones registrales
solicitadas.
Contra el presente fallo de la Registradora (…)
Valencia, a 8 de febrero de 2024.–La Registradora (firma ilegible) Fdo. Eva Palancas
Fernández.»
cve: BOE-A-2024-13531
Verificable en https://www.boe.es
En cuanto al necesario arrastre de cargas de la finca de procedencia, cuando se
procede la desvinculación de portería, fue exigida por la Dirección General,
concretamente en la Resolución de 4-6-2003, que cita el propio Notario autorizante,
según la cual: “Fundamento Derecho 4. De las consideraciones anteriores se desprende
inequívocamente que en el caso de hipoteca sobre finca en régimen de Propiedad
Horizontal, la hipoteca recae también sobre la cuota de participación en la copropiedad
de los elementos comunes, por imperativo legal, y, en consecuencia, todos los elementos
comunes, descritos o no en el título constitutivo, quedan también hipotecados juntamente
con el piso o local. De aquí que, si por decisión de la Junta de Propietarios, se
desvincula o desafecta un elemento común no esencial, como es la vivienda-portería, y
se crea un nuevo elemento privativo, como nuevo objeto de derecho, disminuyendo, por
necesidad, el coeficiente de los anteriores elementos privativos, se dé identidad de razón
para la aplicación analógica de lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley Hipotecaria, a
falta del consentimiento de los acreedores cuyos derechos estaban garantizados con la
hipoteca sobre los anteriores elementos privativos. Para que estos acreedores no sufran
merma jurídica en su derecho es necesario que el gravamen que pesaba sobre el
derecho matriz -el dominio del piso o local- continúe afectando a los dos nuevos
elementos en que se descompone la cuota que a cada piso o local correspondía sobre el
todo común: la nueva cuota sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios
comunes (que sigue siendo anejo inseparable del piso o local) y la cuota proporcional
pertinente en el nuevo objeto jurídico antes integrado en ese todo común; y ello aunque
se haya acordado que ese nuevo objeto jurídico sea inmediatamente transmitido a
tercero; y se verifique efectivamente dicha transmisión (cfr. artículos 1.876 del Código
Civil y 104 de la Ley Hipotecaria).
Fundamento Derecho 5. La pretensión de inscribir el nuevo elemento a favor del
adquirente libre de cargas, es decir, sin arrastre de las que afectaban a los elementos
privativos ya existentes, supone la cancelación parcial de las hipotecas o embargos
preexistentes, lo que, obviamente, no puede llevarse a cabo sin el consentimiento de sus
titulares (artículo 82 de la Ley Hipotecaria).”
Núm. 160
Miércoles 3 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 82576
de los Acuerdos de la Juntas autorizando la desvinculación y venta de cada uno de los
patios que conforman el edificio.
1. (…)
3. Por haberse solicitado a esta Registradora que no proceda al arrastre de cargas
hipotecarias de las fincas señaladas en la nueva finca que por esta escritura se crea, y
ya que esta cláusula solicitada de liberación de arrastre de cargas por razón de
procedencia debe ser objeto de denegación, para inscribir el documento sería necesario
que el presentante prestara su consentimiento para el arrastre de cargas, como se
explica a continuación.
Fundamentos de Derecho:
En ejercicio de las facultades calificadoras que atribuye a la Registradora que
suscribe el artículo 18 de la Ley Hipotecaria:
(…)
Por lo expuesto, resuelvo suspender la práctica de las operaciones registrales
solicitadas.
Contra el presente fallo de la Registradora (…)
Valencia, a 8 de febrero de 2024.–La Registradora (firma ilegible) Fdo. Eva Palancas
Fernández.»
cve: BOE-A-2024-13531
Verificable en https://www.boe.es
En cuanto al necesario arrastre de cargas de la finca de procedencia, cuando se
procede la desvinculación de portería, fue exigida por la Dirección General,
concretamente en la Resolución de 4-6-2003, que cita el propio Notario autorizante,
según la cual: “Fundamento Derecho 4. De las consideraciones anteriores se desprende
inequívocamente que en el caso de hipoteca sobre finca en régimen de Propiedad
Horizontal, la hipoteca recae también sobre la cuota de participación en la copropiedad
de los elementos comunes, por imperativo legal, y, en consecuencia, todos los elementos
comunes, descritos o no en el título constitutivo, quedan también hipotecados juntamente
con el piso o local. De aquí que, si por decisión de la Junta de Propietarios, se
desvincula o desafecta un elemento común no esencial, como es la vivienda-portería, y
se crea un nuevo elemento privativo, como nuevo objeto de derecho, disminuyendo, por
necesidad, el coeficiente de los anteriores elementos privativos, se dé identidad de razón
para la aplicación analógica de lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley Hipotecaria, a
falta del consentimiento de los acreedores cuyos derechos estaban garantizados con la
hipoteca sobre los anteriores elementos privativos. Para que estos acreedores no sufran
merma jurídica en su derecho es necesario que el gravamen que pesaba sobre el
derecho matriz -el dominio del piso o local- continúe afectando a los dos nuevos
elementos en que se descompone la cuota que a cada piso o local correspondía sobre el
todo común: la nueva cuota sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios
comunes (que sigue siendo anejo inseparable del piso o local) y la cuota proporcional
pertinente en el nuevo objeto jurídico antes integrado en ese todo común; y ello aunque
se haya acordado que ese nuevo objeto jurídico sea inmediatamente transmitido a
tercero; y se verifique efectivamente dicha transmisión (cfr. artículos 1.876 del Código
Civil y 104 de la Ley Hipotecaria).
Fundamento Derecho 5. La pretensión de inscribir el nuevo elemento a favor del
adquirente libre de cargas, es decir, sin arrastre de las que afectaban a los elementos
privativos ya existentes, supone la cancelación parcial de las hipotecas o embargos
preexistentes, lo que, obviamente, no puede llevarse a cabo sin el consentimiento de sus
titulares (artículo 82 de la Ley Hipotecaria).”
