BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82513

entiende que se ubica la zona destinada a aparcamiento, ni se insta el inicio de un
expediente del artículo 199 o del 201, ambos de la Ley Hipotecaria.
2. Presentado dicho título en el Registro, se deniega su inscripción por la
registradora al entender que dicha zona anexa al local recepción y administración de
(…), pues dicha zona no está incluida dentro de los límites de la finca matriz, la
registral 13.593, sino que pertenece a la finca registral 1.928, siendo esta una de las
fincas que está destinada a servir de base física para los servicios, usos e instalaciones
de la Urbanización General denominada «Hotel (…)», que junto con las registrales 1.739
y 2.629, igualmente sirven de base física de todos los servicios de la urbanización
(superficie aproximada 400.000 metros cuadrados), entre ellos el resto de los viales que
constan descritos de forma muy detallada en las tres fincas reseñadas.
3. Las mercantiles titulares registrales, debidamente representadas, interponen
recurso, en el que primero tratan de aclarar la situación física de las fincas. Para ello
presentan un plano de situación de las fincas 13.593 y 1.928. Manifiestan que la finca
registral 13.593, matriz del elemento privativo se corresponde con la referencia
catastral 7596702CR3979N0001YM. La identifican en el plano como la situada al oeste,
estando resaltada su geometría en color rojo. Tiene según levantamiento topográfico una
superficie de 37.694,18 metros cuadrados, aunque catastralmente tiene 7.786 metros
cuadrados. Por la geometría de la finca, que figura en el plano de situación, dicha finca
comprendería también la parcela catastral con referencia 7596701CR3979N0001BM que
tiene una superficie catastral de 43.075 metros cuadrados. Es decir, catastralmente, la
finca tendría una superficie de 50.861 metros cuadrados.
La finca 1.928 tiene una superficie, que se corresponde con dos referencias
catastrales: 7795401CR3979N0001PM y 7997102CR3979N0001QM, que tienen una
superficie catastral de 18.117 y 22.989 metros cuadrados, respectivamente. Es decir, en
total 41.106 metros cuadrados. Pero, según levantamiento topográfico la finca cuenta
con una superficie de 49.215,66 metros cuadrados.
Luego aportan el plano del estudio de detalle del edificio del centro administrativo y
comercial, del que resulta que la zona de aparcamiento se incluye en la finca
registral 19.593. También de los planos incluidos en el Plan General de Ordenación
Urbana resulta que la vía rodada al este del edificio administrativo forma parte del edificio
destinado a bloques aislados y no al parque urbano. Ello también resulta de los planos
del Planeamiento de 2015, aunque no esté vigente, donde se observa que el edificio
administrativo con su margen derecha pertenece a la finca 19.593. Aportan también una
serie de ortofotos aéreas de la entidad Grafcan del Gobierno de Canarias, donde se
observa la evolución histórica de la parcela, en la que siempre se ha incluido la franja de
terreno discutida en la finca matriz 19.593.
4. Antes de entrar en el fondo del asunto y aunque la registradora no haya hecho
referencia a dicha circunstancia, existe cierta falta de coherencia del título calificado, por
cuanto en el mismo se está solicitando la rectificación de la descripción de un elemento
privativo de una división horizontal y en el otorgan segundo del título calificado se solicita
la inscripción de la descripción del inmueble que resulta del expositivo segundo en los
términos que resultan del Registro cuando, precisamente, lo que se pretende es alterar
esos términos, alegando como causa un error descriptivo del título de segregación, obra
nueva y división horizontal del año 1981, en el que no se describió correctamente el
elemento privativo número 77.
5. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en multitud de
Resoluciones, como la de 29 de noviembre de 2023, el objeto del recurso es determinar,
exclusivamente, si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho.
Para ello, en el presente caso, debemos partir de la situación registral de todas las fincas
implicadas. Ninguna de ellas tiene georreferenciación inscrita ni siquiera, en alguno de
los casos tienen referencia catastral inscrita. Como ha declarado esta Dirección General
en reiteradas Resoluciones, como la de 11 de enero de 2024 (vid., por todas), antes de la
entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, por la que se modifica la Ley
Hipotecaria, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que fuera exigible la

cve: BOE-A-2024-13522
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