BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82514

inscripción de su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y
delimitación física de las fincas se limitaba a una descripción meramente literaria, lo cual
hoy puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la
representación gráfica aportada con fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha
norma. Pero ello no obsta, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 7
de noviembre de 2023, para que aun sin georreferenciación ni referencia catastral
inscritas, pueda haber datos descriptivos inscritos que sí permitan, al menos, ubicar
geográficamente la finca, aunque no la delimiten con precisión, como ocurre en el
presente caso.
6. Se solicita la inscripción de la rectificación de la descripción del elemento
privativo 77, finca registral 12.636 del término de Adeje, que pertenece a la división
horizontal de la finca registral matriz 13.593 del citado término. Dicha rectificación
descriptiva tiene una repercusión sobre la realidad física, puesto que pretende vincular a
la finca registral 12.636 una superficie de 1.238,38 metros cuadrados. Se solicita la
rectificación de la descripción, aplicando el régimen jurídico de la modificación del título
constitutivo de la división horizontal, conforme al artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad
horizontal, cuando dispone: «Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo,
que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán
para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el
total de las cuotas de participación». Además, alegando el titular registral del elemento
privativo en el título que la rectificación de la descripción del mismo deriva de un error en
el título originario que provocó la inscripción primera de la división horizontal, nos
encontramos ante un supuesto de rectificación de una inexactitud registral del artículo 40
de la Ley Hipotecaria, cuando dispone: «La rectificación del Registro sólo podrá ser
solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté
erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo
a las siguientes normas: (…) d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o
defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa
de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del
titular o, en su defecto, resolución judicial».
7. El principal defecto que alega la registradora, como causa impeditiva de la
inscripción es que la superficie de suelo de 1.238,38 metros cuadrados que se pretenden
vincular al elemento privativo 77 de la división horizontal de la finca 13.593 pertenece a
la división horizontal de la finca 1.928, identificando dicha porción como uno de los viales
que se describe en el folio matriz de la misma como: «Vial rodado de un ancho en parte
a siete metros y en parte a diez metros con una acera en ambos márgenes de un ancho
de tres metros cincuenta y cinco centímetros y una longitud de ciento siete metros; nace
en la vía principal antes descrita y muere en la parte trasera del Edificio de Recepción
General después de bordear el lado este de dicho edificio. Transcurre en dirección nortesur y en su extremo final gira hacia el oeste». Y la registradora lo identifica mediante un
plano con medición de la que resulta que los 107 metros cuadrados llegan desde el vial
principal hasta la zona de aparcamiento que se pretende vincular a la finca 12.636, para
lo que es preciso, como indica en su nota de calificación, que la titular registral de la
finca 1.928 segregue y venda dicha franja de terreno a la titular registral de la
finca 12.636, que ha de agruparla y solicitar la rectificación del título de la propiedad
horizontal.
8. La situación física, entiende el recurrente, dista de ser la que entiende la
registradora, sobre la base del contenido del Registro. Aporta una serie de planos
urbanísticos, resultantes del Planeamiento General de Ordenación Urbana de los que
resulta que la zona que se pretende vincular pertenece a la finca registral 12.636. Pero,
como dice la registradora, dichos planos no fueron aportados antes de emitirse la
calificación registral. Y derivando la inexactitud registral del error del título originario y de
la existencia de una inscripción, aparentemente contradictoria con la situación física,
cuyo acceso registral ahora se pretende, que la registradora saca a la luz con su nota de

cve: BOE-A-2024-13522
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