BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82515

calificación, la situación no puede resolverse como una mera rectificación del título
constitutivo de la propiedad horizontal.
9. Puede dudarse que el vial rodado de la finca al que se refiere la registradora en
su nota se proyecte sobre la porción de terreno aludida en la misma, puesto que la
descripción de la finca es meramente literaria, por lo que puede adolecer de cierta
inexactitud. Y, desde esa perspectiva, la mera sospecha de que se puede estar privando
a una finca de una porción de terreno, sin consentimiento de su titular registral,
determina que la calificación registral deba ser considerada ajustada a Derecho, puesto
que la registradora tiene dudas respecto a que con la rectificación de la descripción cuya
inscripción se solicita, se esté alterando la realidad física de la finca, que en su día
amparó el asiento registral. De inscribirse en estas condiciones, se vulneraría la doctrina
de esta Dirección General sobre la inscripción de las rectificaciones de superficie, en
virtud de la cual, el límite de las mismas es que se pretenda la rectificación de un dato
erróneo que, en su día, debió constar en el asiento, sin que se altere la realidad física
amparada por el folio registral. La registradora tiene dudas de ello, por lo que suspende
el asiento.
10. Pero, como ha declarado la Resolución de esta Dirección General, de 13 de
marzo de 2024, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, la Ley Hipotecaria pasa de
un sistema de transcripción o arrastre de la descripción de la finca, cuando el registrador
tiene dudas de los cambios operados en la descripción literaria, a un sistema de
calificación de los elementos descriptivos de la finca relacionados en el artículo 9.a) de la
Ley Hipotecaria. Por ello, para practicar cualquier asiento, ya en vigor la nueva redacción
de la Ley Hipotecaria, el registrador ha de poder ubicar la finca sobre la cartografía
catastral, para poder calificar su descripción y su relación con los colindantes,
comprobando que la situación física detallada declarada en el título coincide con la que
resulta del Registro, se solicite o no la incorporación de la georreferenciación de la finca.
Es decir, la Ley 13/2015 proscribe del Registro, aunque estén inscritas, fincas cuya
realidad material no puede determinarse sobre el territorio. Es decir, que debe clarificarse
su situación física. Así, tras la entrada en vigor de la citada ley, la Resolución de esta
Dirección General de 17 de noviembre de 2015 entendió que para rectificar la
descripción de la finca y adecuarla a la realidad física, cuando exista discordancia entre
la realidad registral y la física, por incumplirse los requisitos del artículo 9.b) de la Ley
Hipotecaria, se requiere la tramitación de los expedientes del artículo 199 o 201 de la
Ley Hipotecaria, y ello cualquiera que sea la magnitud de la diferencia superficial, puesto
que el registrador para inscribir la georreferenciación no ha de tener duda en la identidad
de la finca, dadas las importantes consecuencias sustantivas que la ley concede a la
inscripción de la georreferenciación.
11. Como consecuencia de lo anterior, la nota de calificación de la registradora
debe confirmarse, puesto que las dudas en la identidad de la finca están bien
fundamentadas por la registradora. Lo que ocurre en el presente caso, realmente, es que
el presentante y recurrente ha elegido un procedimiento jurídico correcto pero incompleto
para solicitar la inscripción, aplicando solamente el régimen jurídico de la modificación
del título constitutivo de la Ley sobre propiedad horizontal. Posiblemente, hubiera sido
suficiente si la registradora no hubiese consultado el historial registral de la finca 1.928.
Pero, su consulta es pertinente, pues debe extremar el celo de la calificación registral
para evitar que se produzcan dobles inmatriculaciones, que no han de ser posibles en un
Registro electrónico y gráfico, como es el que entró en vigor el día 9 de mayo de 2024.
Dicho régimen debe ser completado con el régimen jurídico que para la inscripción de las
rectificaciones descriptivas implantó la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la
Ley 13/2015, en el sentido de que debe aportarse la georreferenciación de la finca
resultante, cuya superficie se pretende modificar, puesto que es la georreferenciación a
inscribir la que determina la superficie y solicitar la tramitación del expediente del
artículo 199 metros cuadrados, para que la registradora puede disipar sus dudas en la
identidad de la finca.

cve: BOE-A-2024-13522
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Núm. 160