BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82502

urbanística y por el proyecto de derribo en trámite, ya que el objeto de la anotación
preventiva practicada es precisamente asegurar el resultado de los expedientes de
disciplina urbanística y la reposición de los bienes afectados al estado que tuvieren con
anterioridad a la infracción, pudiendo resultar contradictoria con ese objeto la
constatación registral de la ampliación de obra pretendida.
2. El artículo 28 de la Ley de Suelo regula en su apartado 4 la inscripción de
construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda
adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su
demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. La letra
a) del precepto contempla que «el Registrador comprobará la inexistencia de anotación
preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de
la construcción» lo que constituye un requisito necesario para que sea procedente la
inscripción de la misma –cfr. artículo 52.c) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio–.
En relación con la anotación del expediente de disciplina urbanística, el artículo 56
del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, señala que la Administración legalmente
competente podrá acordarla con el fin de asegurar el resultado de los expedientes de
disciplina urbanística y la reposición de los bienes afectados al estado que tuvieren con
anterioridad a la infracción. La anotación sólo podrá practicarse sobre la finca en que se
presuma cometida la infracción o incumplida la obligación de que se trate en cada caso.
En la actualidad, la práctica de dicha anotación constituye una actuación obligada
para la Administración conforme al artículo 65.2 de la Ley de Suelo estatal y la omisión
de la resolución por la que se acuerde la práctica de esta anotación preventiva dará lugar
a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan
perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente.
Conforme al vigente artículo 108.3 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la
Jurisdicción Contencioso-administrativa –añadido por la disposición adicional 3.4 de la
Ley Orgánica 7/2015, de 21 de julio– y su interpretación jurisprudencial por la Sala de lo
Contencioso-administrativo –cfr. la Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo
de 21 de enero de 2021–, la anotación preventiva del expediente de disciplina
urbanística constituye una medida fundamental para dar a conocer a terceros la
existencia de dicho procedimiento y por tanto para prevenir los eventuales perjuicios a
terceros de buena fe.
Dicha anotación, como se ha señalado, tiene otra importante consecuencia como es
el impedir la inscripción de edificaciones respecto de las cuales se alegue la prescripción
o caducidad de las acciones de restablecimiento de legalidad urbanística, por cuanto la
misma resulta incompatible con la pendencia del propio expediente de restauración de
legalidad.
No obstante, como afirma el recurrente, el Tribunal Supremo, en su Sentencia de la
Sala Tercera del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2022, en cuanto a los efectos
del transcurso del plazo previsto en la normativa para el ejercicio de la acción de
restablecimiento de la legalidad urbanística sobre obras sin licencia o contrarias al
planeamiento, llega a las siguientes conclusiones:
(i) tiene como efecto el impedir a la Administración la adopción de medidas de
restablecimiento de la legalidad urbanística, pero no otorga al propietario de las mismas
otras facultades que las inherentes al mantenimiento de la situación creada (asimilable a
la situación de fuera de ordenación), esto es, la de oponerse a cualquier intento de
demolición de lo construido o de la privación del uso que de hecho está disfrutando,
siempre que este uso no se oponga al permitido por el plan para la zona de que se trata;
(ii) sólo serán autorizables las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, el
ornato, la conservación del inmueble y las obras tendentes al mantenimiento de las
condiciones de seguridad, no resultando posibles obras de consolidación, aumento de
volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación.
(iii) la realización de obras no autorizables en edificios asimilados a la situación de
fuera de ordenación supone un claro incumplimiento del régimen jurídico que se les
otorga a estos y, evidentemente, la ilegalidad de las nuevas obras acometidas, que

cve: BOE-A-2024-13521
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