III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-13392)
Resolución de 6 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de A Coruña n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y venta acompañada de otra escritura previa de venta.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 2 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 81944
en una resolución judicial dictada contra los mencionados titulares registrales, lo cual no
es sino aplicación del principio de legitimación registral, según el cual a todos los efectos
legales se presume que los derechos reales inscritos en el registro existen y pertenecen
a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (artículo 38.1.º de la Ley
Hipotecaria).
Como ha afirmado con reiteración esta Dirección General (vid., por todas, la
Resolución de 10 de abril de 2017) es principio básico de nuestro Derecho hipotecario,
íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el
de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto
sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se
exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley
Hipotecaria).
En consecuencia, estando la finca transmitida, inscrita en el Registro de la Propiedad
y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de una persona distinta, no podrá
accederse a la inscripción del título calificado sin consentimiento del titular registral, que
resulte de los correspondientes títulos traslativos con causa adecuada (cfr. artículos 2
y 17 de la Ley Hipotecaria). La presunción «iuris tantum» de exactitud de los
pronunciamientos del Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva
del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona
distinta de dicho titular o derivados de procedimientos judiciales o administrativos en que
el mismo no haya tenido intervención.
Sólo con las mencionadas cautelas puede garantizarse el adecuado
desenvolvimiento del principio constitucional de la protección jurisdiccional de los
derechos e intereses legítimos y de la interdicción de la indefensión, con base en el
artículo 24 de la Constitución, una de cuyas manifestaciones tiene lugar en el ámbito
hipotecario a través de los reseñados principios de salvaguardia judicial de los asientos
registrales, tracto sucesivo y legitimación.
Esta doctrina ha sido refrendada por la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo
(cfr. Sentencias de la Sala Primera de 21 de marzo de 2006 y 28 de junio y 21 de octubre
de 2013) al afirmar que «el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la
exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente
el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento
judicial “los obstáculos que surjan del Registro”, y entre ellos se encuentra la
imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular
registral en el correspondiente procedimiento judicial» (cfr. Resolución de 17 de
septiembre de 2014).
En consecuencia, estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la
otorgante, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos
oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de
los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido
(cfr. artículo 208).
En el presente caso, según resulta del historial registral de la finca, la vendedora no
ostenta la titularidad registral de la finca referida, si bien se menciona en el título, que
adquirió por escritura de compraventa el día 10 de enero de 1986 a doña E. O. M., actual
titular registral de la finca 11.498.
Es decir, para inscribir la escritura de fecha 30 de octubre de 1990, por la que doña
M. D. C. E. adquiere una parcela de 30 áreas de doña M. L. B. R., es requisito previo
indispensable que se inscriba la escritura de fecha 10 de enero de 1986 por la que la
vendedora doña M. L. B. R. adquiere la propiedad de la finca 11.498 de 1 hectárea 44
áreas y 33 centiáreas.
En base a ello, no es admisible el argumento de la recurrente de que solo se llevó a
inscripción la escritura de fecha 30 de octubre de 1990 y no la de fecha 10 de enero
de 1986. Siendo necesario inscribir dichas escrituras para reanudar el tracto sucesivo
interrumpido.
cve: BOE-A-2024-13392
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 159
Martes 2 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 81944
en una resolución judicial dictada contra los mencionados titulares registrales, lo cual no
es sino aplicación del principio de legitimación registral, según el cual a todos los efectos
legales se presume que los derechos reales inscritos en el registro existen y pertenecen
a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (artículo 38.1.º de la Ley
Hipotecaria).
Como ha afirmado con reiteración esta Dirección General (vid., por todas, la
Resolución de 10 de abril de 2017) es principio básico de nuestro Derecho hipotecario,
íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el
de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto
sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se
exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley
Hipotecaria).
En consecuencia, estando la finca transmitida, inscrita en el Registro de la Propiedad
y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de una persona distinta, no podrá
accederse a la inscripción del título calificado sin consentimiento del titular registral, que
resulte de los correspondientes títulos traslativos con causa adecuada (cfr. artículos 2
y 17 de la Ley Hipotecaria). La presunción «iuris tantum» de exactitud de los
pronunciamientos del Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva
del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona
distinta de dicho titular o derivados de procedimientos judiciales o administrativos en que
el mismo no haya tenido intervención.
Sólo con las mencionadas cautelas puede garantizarse el adecuado
desenvolvimiento del principio constitucional de la protección jurisdiccional de los
derechos e intereses legítimos y de la interdicción de la indefensión, con base en el
artículo 24 de la Constitución, una de cuyas manifestaciones tiene lugar en el ámbito
hipotecario a través de los reseñados principios de salvaguardia judicial de los asientos
registrales, tracto sucesivo y legitimación.
Esta doctrina ha sido refrendada por la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo
(cfr. Sentencias de la Sala Primera de 21 de marzo de 2006 y 28 de junio y 21 de octubre
de 2013) al afirmar que «el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la
exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente
el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento
judicial “los obstáculos que surjan del Registro”, y entre ellos se encuentra la
imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular
registral en el correspondiente procedimiento judicial» (cfr. Resolución de 17 de
septiembre de 2014).
En consecuencia, estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la
otorgante, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos
oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de
los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido
(cfr. artículo 208).
En el presente caso, según resulta del historial registral de la finca, la vendedora no
ostenta la titularidad registral de la finca referida, si bien se menciona en el título, que
adquirió por escritura de compraventa el día 10 de enero de 1986 a doña E. O. M., actual
titular registral de la finca 11.498.
Es decir, para inscribir la escritura de fecha 30 de octubre de 1990, por la que doña
M. D. C. E. adquiere una parcela de 30 áreas de doña M. L. B. R., es requisito previo
indispensable que se inscriba la escritura de fecha 10 de enero de 1986 por la que la
vendedora doña M. L. B. R. adquiere la propiedad de la finca 11.498 de 1 hectárea 44
áreas y 33 centiáreas.
En base a ello, no es admisible el argumento de la recurrente de que solo se llevó a
inscripción la escritura de fecha 30 de octubre de 1990 y no la de fecha 10 de enero
de 1986. Siendo necesario inscribir dichas escrituras para reanudar el tracto sucesivo
interrumpido.
cve: BOE-A-2024-13392
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 159
