III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-13390)
Resolución de 5 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Aguilar de la Frontera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 2 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 81925
Jurídica y Fe Pública de 30 de marzo de 2022 anuladas por las citadas sentencias, y la
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de marzo
de 2024.
1. En el presente expediente se plantea la inscripción de una escritura de
declaración de obra nueva por la que la sociedad titular registral de una finca urbana,
descrita como edificio de uso comercial, declara que ha reformado la citada edificación
para adaptarla a su uso como tanatorio.
La descripción antes de la actuación era la de un edificio de uso comercial de dos
plantas sobre rasante de la calle y una bajo ella, y una superficie total construida
de 1.659,30 metros cuadrados.
Tras la actuación se describe como edificio destinado a tanatorio que consta de una
planta sobre rasante de la calle y una bajo ella, con una superficie total construida
de 1.361,74 metros cuadrados.
Los dos defectos opuestos por el registrador que son objeto de recurso son los
siguientes:
– no se acompaña acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa
para la modificación de la obra instrumentada en el título. Si bien se incorporan al mismo
declaraciones responsables para la ejecución de las obras y para la ocupación o
utilización, no se estiman idóneas para la inscripción, al existir modificación de la obra
inscrita en sus parámetros de ocupación y altura –supresión de una planta, diferente
superficie ocupada por la edificación y diferente superficie construida–.
– debe aportase certificado descriptivo expedido por técnico competente, del que
resulte la coincidencia de la obra declarada en el título con la que se encuentre
amparada con la autorización administrativa correspondiente.
El notario recurrente argumenta que la norma autonómica no dice que no quepa
declaración responsable cuando se altere la ocupación y altura de la edificación
preexistente, como interpreta el registrador, sino «los parámetros de ocupación y altura».
Considera que un parámetro no es un dato preexistente, «sino un requisito exigible que
algo ha de cumplir. De esta forma, en el ámbito urbanístico, un parámetro de ocupación y
altura no es la ocupación y altura concreta que tiene una edificación, sino la que debe
tener, y viene establecido en el correspondiente instrumento de planeamiento», y Que,
«en todo caso, incluso si se aceptase la interpretación del registrador, esto es, que lo que
impide la declaración responsable no es que se alteren los parámetros objetivos fijados
por la normativa aplicable, sino que se altere la altura, ocupación o superficie que ya
existía, el defecto tampoco tendría consistencia, ya que con la transformación declarada
en la escritura lejos de aumentar o mantener la superficie construida, ésta se reduce.
Lejos de aumentar la porción ocupada por la edificación, ésta se reduce. Lejos de
aumentar las plantas de la edificación, éstas se reducen…».
Respecto al segundo defecto, como consecuencia de lo anterior, considera que no
habría que aportar «"certificado descriptivo expedido por técnico competente, del que
resulte la coincidencia de la obra declarada en el título con la que se encuentre
amparada con la autorización administrativa correspondiente", sino en todo caso
certificado en el que el técnico declare la coincidencia de la descripción resultante del
título con el proyecto base para la declaración de responsabilidad correspondiente».
2. El sistema tradicional de intervención administrativa en el ámbito urbanístico se
ha basado en la exigencia de la obtención previa de la licencia urbanística para legitimar
cualquier acto de construcción, edificación e instalación y de uso del suelo, el subsuelo y
el vuelo.
Este planteamiento se vio afectado por la aprobación de la Directiva 2006/123/CE,
del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre, relativa a los servicios en el
mercado interior (Directiva de servicios o Directiva Bolkestein), cuyo objetivo es facilitar
el ejercicio de la libertad de establecimiento de los prestadores de servicios y la libre
circulación de los servicios.
cve: BOE-A-2024-13390
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 159
Martes 2 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 81925
Jurídica y Fe Pública de 30 de marzo de 2022 anuladas por las citadas sentencias, y la
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de marzo
de 2024.
1. En el presente expediente se plantea la inscripción de una escritura de
declaración de obra nueva por la que la sociedad titular registral de una finca urbana,
descrita como edificio de uso comercial, declara que ha reformado la citada edificación
para adaptarla a su uso como tanatorio.
La descripción antes de la actuación era la de un edificio de uso comercial de dos
plantas sobre rasante de la calle y una bajo ella, y una superficie total construida
de 1.659,30 metros cuadrados.
Tras la actuación se describe como edificio destinado a tanatorio que consta de una
planta sobre rasante de la calle y una bajo ella, con una superficie total construida
de 1.361,74 metros cuadrados.
Los dos defectos opuestos por el registrador que son objeto de recurso son los
siguientes:
– no se acompaña acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa
para la modificación de la obra instrumentada en el título. Si bien se incorporan al mismo
declaraciones responsables para la ejecución de las obras y para la ocupación o
utilización, no se estiman idóneas para la inscripción, al existir modificación de la obra
inscrita en sus parámetros de ocupación y altura –supresión de una planta, diferente
superficie ocupada por la edificación y diferente superficie construida–.
– debe aportase certificado descriptivo expedido por técnico competente, del que
resulte la coincidencia de la obra declarada en el título con la que se encuentre
amparada con la autorización administrativa correspondiente.
El notario recurrente argumenta que la norma autonómica no dice que no quepa
declaración responsable cuando se altere la ocupación y altura de la edificación
preexistente, como interpreta el registrador, sino «los parámetros de ocupación y altura».
Considera que un parámetro no es un dato preexistente, «sino un requisito exigible que
algo ha de cumplir. De esta forma, en el ámbito urbanístico, un parámetro de ocupación y
altura no es la ocupación y altura concreta que tiene una edificación, sino la que debe
tener, y viene establecido en el correspondiente instrumento de planeamiento», y Que,
«en todo caso, incluso si se aceptase la interpretación del registrador, esto es, que lo que
impide la declaración responsable no es que se alteren los parámetros objetivos fijados
por la normativa aplicable, sino que se altere la altura, ocupación o superficie que ya
existía, el defecto tampoco tendría consistencia, ya que con la transformación declarada
en la escritura lejos de aumentar o mantener la superficie construida, ésta se reduce.
Lejos de aumentar la porción ocupada por la edificación, ésta se reduce. Lejos de
aumentar las plantas de la edificación, éstas se reducen…».
Respecto al segundo defecto, como consecuencia de lo anterior, considera que no
habría que aportar «"certificado descriptivo expedido por técnico competente, del que
resulte la coincidencia de la obra declarada en el título con la que se encuentre
amparada con la autorización administrativa correspondiente", sino en todo caso
certificado en el que el técnico declare la coincidencia de la descripción resultante del
título con el proyecto base para la declaración de responsabilidad correspondiente».
2. El sistema tradicional de intervención administrativa en el ámbito urbanístico se
ha basado en la exigencia de la obtención previa de la licencia urbanística para legitimar
cualquier acto de construcción, edificación e instalación y de uso del suelo, el subsuelo y
el vuelo.
Este planteamiento se vio afectado por la aprobación de la Directiva 2006/123/CE,
del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre, relativa a los servicios en el
mercado interior (Directiva de servicios o Directiva Bolkestein), cuyo objetivo es facilitar
el ejercicio de la libertad de establecimiento de los prestadores de servicios y la libre
circulación de los servicios.
cve: BOE-A-2024-13390
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 159
