III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-13390)
Resolución de 5 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Aguilar de la Frontera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 2 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 81931
cambio de uso» y «c) Certificación expedida por técnico competente que acredite la
finalización de la obra conforme a lo autorizado y declarado».
Según el apartado tercero del citado precepto para las inscripciones de declaración
de obra nueva, los registros de la Propiedad exigirán la observancia de lo dispuesto en
los apartados precedentes.
De esta forma el legislador andaluz contempla la posibilidad de que, para ciertas
obras, las que conforme a la Ley estén sujetas a declaración responsable, baste la
acreditación de que se ha presentado esta declaración para autorizar e inscribir la
escritura de declaración de obra nueva.
Ciertamente no cabe cuestionar aquí la legalidad de este precepto autonómico de
alcance registral, pero no cabe duda de que el mismo y su relación con el artículo 138 de
la Ley 7/2021, ha de ser interpretado conforme a los antecedentes jurisprudenciales
antes citados sobre el alcance de la norma estatal del citado artículo 11 en relación con
el artículo 28 de la Ley de Suelo y la competencia estatal en materia registral –cfr. la
disposición adicional décima de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, introducida por el
Decreto-ley 11/2022, de 29 de noviembre, por razones de seguridad jurídica, y el
artículo 314 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre–.
Es decir, la declaración de obra nueva a que se refiere la disposición adicional
novena de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, que según la ley esté solo sujeta a
declaración responsable, no puede tener nunca el carácter de obra de edificación,
puesto que la misma se encuentra sometida a autorización o conformidad administrativa
expresa.
De esta forma, se comprende que, a pesar del ámbito expansivo de la figura de la
declaración responsable, la propia definición legal de acto de edificación –artículo 2 de la
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación– limita
considerablemente la posibilidad de que la misma pueda, por sí sola, amparar el
otorgamiento de escrituras de declaración de obra nueva o modificación de la misma y
su inscripción.
Dicho de otro modo, difícilmente puede provocar un cambio en la descripción
registral de la finca, en cuanto al número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el
total de los metros cuadrados edificados o el número de viviendas, oficinas o cualquier
otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente –cfr. artículo 45
del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio–, un acto de trascendencia urbanística que no
corresponda a la definición legal de acto de edificación y que, por imperativo de la
legislación estatal, cuya competencia ha ratificado el Tribunal Constitucional, debe
quedar sometido a algún tipo de intervención administrativa de control, en los términos
que determine la legislación urbanística autonómica.
Aun en los casos que pudieran considerarse ajenos al concepto de obra de
edificación como los actos urbanísticos de cambio de uso de elementos concretos o
divisiones y segregaciones de locales de un edificio y que de acuerdo con la normativa
autonómica pudieran ejecutarse materialmente al amparo de una declaración
responsable, del artículo 28.1 de la Ley de suelo resulta la necesidad de acreditar a
efectos registrales, como título habilitante para la modificación de la edificación inscrita,
la correspondiente declaración responsable urbanística junto con el acto de conformidad
expreso del Ayuntamiento que corresponda.
6. En el presente expediente se plantea la inscripción de una escritura de
declaración de obra nueva por la que la titular registral de una finca urbana, descrita
como edificio de uso comercial, declara que ha reformado la citada edificación para
adaptarla a su uso como tanatorio.
Del contenido de la declaración resulta que, de un edificio de uso comercial de dos
plantas sobre rasante de la calle y una bajo ella, y una superficie total construida
de 1.659,30 metros cuadrados, se pasa a un edificio destinado a tanatorio que consta de
una planta sobre rasante de la calle y una bajo ella, con una superficie total construida
de 1.361,74 metros cuadrados. Es decir, hay un cambio consistente en la supresión de
una planta, menor superficie ocupada por la edificación y menor superficie construida.
cve: BOE-A-2024-13390
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 159
Martes 2 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 81931
cambio de uso» y «c) Certificación expedida por técnico competente que acredite la
finalización de la obra conforme a lo autorizado y declarado».
Según el apartado tercero del citado precepto para las inscripciones de declaración
de obra nueva, los registros de la Propiedad exigirán la observancia de lo dispuesto en
los apartados precedentes.
De esta forma el legislador andaluz contempla la posibilidad de que, para ciertas
obras, las que conforme a la Ley estén sujetas a declaración responsable, baste la
acreditación de que se ha presentado esta declaración para autorizar e inscribir la
escritura de declaración de obra nueva.
Ciertamente no cabe cuestionar aquí la legalidad de este precepto autonómico de
alcance registral, pero no cabe duda de que el mismo y su relación con el artículo 138 de
la Ley 7/2021, ha de ser interpretado conforme a los antecedentes jurisprudenciales
antes citados sobre el alcance de la norma estatal del citado artículo 11 en relación con
el artículo 28 de la Ley de Suelo y la competencia estatal en materia registral –cfr. la
disposición adicional décima de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, introducida por el
Decreto-ley 11/2022, de 29 de noviembre, por razones de seguridad jurídica, y el
artículo 314 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre–.
Es decir, la declaración de obra nueva a que se refiere la disposición adicional
novena de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, que según la ley esté solo sujeta a
declaración responsable, no puede tener nunca el carácter de obra de edificación,
puesto que la misma se encuentra sometida a autorización o conformidad administrativa
expresa.
De esta forma, se comprende que, a pesar del ámbito expansivo de la figura de la
declaración responsable, la propia definición legal de acto de edificación –artículo 2 de la
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación– limita
considerablemente la posibilidad de que la misma pueda, por sí sola, amparar el
otorgamiento de escrituras de declaración de obra nueva o modificación de la misma y
su inscripción.
Dicho de otro modo, difícilmente puede provocar un cambio en la descripción
registral de la finca, en cuanto al número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el
total de los metros cuadrados edificados o el número de viviendas, oficinas o cualquier
otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente –cfr. artículo 45
del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio–, un acto de trascendencia urbanística que no
corresponda a la definición legal de acto de edificación y que, por imperativo de la
legislación estatal, cuya competencia ha ratificado el Tribunal Constitucional, debe
quedar sometido a algún tipo de intervención administrativa de control, en los términos
que determine la legislación urbanística autonómica.
Aun en los casos que pudieran considerarse ajenos al concepto de obra de
edificación como los actos urbanísticos de cambio de uso de elementos concretos o
divisiones y segregaciones de locales de un edificio y que de acuerdo con la normativa
autonómica pudieran ejecutarse materialmente al amparo de una declaración
responsable, del artículo 28.1 de la Ley de suelo resulta la necesidad de acreditar a
efectos registrales, como título habilitante para la modificación de la edificación inscrita,
la correspondiente declaración responsable urbanística junto con el acto de conformidad
expreso del Ayuntamiento que corresponda.
6. En el presente expediente se plantea la inscripción de una escritura de
declaración de obra nueva por la que la titular registral de una finca urbana, descrita
como edificio de uso comercial, declara que ha reformado la citada edificación para
adaptarla a su uso como tanatorio.
Del contenido de la declaración resulta que, de un edificio de uso comercial de dos
plantas sobre rasante de la calle y una bajo ella, y una superficie total construida
de 1.659,30 metros cuadrados, se pasa a un edificio destinado a tanatorio que consta de
una planta sobre rasante de la calle y una bajo ella, con una superficie total construida
de 1.361,74 metros cuadrados. Es decir, hay un cambio consistente en la supresión de
una planta, menor superficie ocupada por la edificación y menor superficie construida.
cve: BOE-A-2024-13390
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Núm. 159
