BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de junio de 2024

Sec. III. Pág. 74349

tercios brazas, o sea, una hectárea, siete áreas y setenta y una centiáreas, nueve mil
cuatrocientos treinta y cinco centímetros cuadrados».
Es la finca registral 10.019 del término de Firgas, que linda con un lindero fijo y tres
móviles, pues se identifican a través de los apellidos de sus propietarios o poseedores.
Aporta, además, el alegante un contrato privado escrito de permuta de fecha 26 de mayo
de 1979, es decir, tres días después de la escritura pública de compraventa antes citada,
por la cual don P. M. R. permuta con este un trozo de terreno de unos 50 metros
cuadrados, que discurren entre los linderos naciente y poniente de la finca de don P. M. R,
a cambio de un trozo de terreno de la finca de don J. R. N. F., también de unos 50 metros
cuadrados, que discurre por los linderos poniente y sur que lindan con la parcela del otro
permutante, para hacer una carretera que de acceso a la finca de don J. R. N. F. y que
también servirá para el acceso a las tierras de don P. M. R. Y en esa documentación basa
el registrador su nota de calificación negativa, pues funda sus dudas en la titularidad de la
franja de terreno permutado, que es ahora ocupado por la georreferenciación alternativa
aportada al expediente, en la existencia de un conflicto de titularidad latente, que debe ser
resuelto por el acuerdo entre las partes o los Tribunales de Justicia, en defecto de
acuerdo. Sin embargo, dicho contrato, al no elevarse a documento público e inscribirse en
el Registro de la Propiedad no fue tenido en cuenta en los negocios jurídicos posteriores,
que conforman el historial registral de la finca 5.320.
8. Ciertamente, esta Dirección General ha declarado en Resoluciones como las
de 19 de enero de 2022, 30 de noviembre de 2023 o 27 de febrero de 2024, que en el
expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria no hay trámite de prueba, dada la
sencillez procedimental del expediente. Su finalidad no es resolver una controversia, sino
que la documentación aportada por quien se opone a la inscripción sólo tiene por objeto
justificar su alegación para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no
controversia; la cual, caso de haberla, solo puede resolverse judicialmente. En el
presente caso, el registrador entiende que la aportación del contrato privado de permuta
es suficiente para convertir en controvertido el expediente, por lo que debe aplicarse la
doctrina de esta Dirección General, en Resoluciones como la de 24 de mayo y 12 de
diciembre de 2023 y 20 de febrero de 2024, por la que, ni el expediente del artículo 199,
ni la calificación registral ni el recurso contra la calificación registral negativa es el cauce
apropiado para resolver un conflicto entre titulares registrales colindantes, cuestión que,
a falta de acuerdo entre los interesados, habrá de ser resuelta en los tribunales de
justicia. Sin embargo, ello presupone que el colindante alegante haya probado su
titularidad registral, como dispone el artículo 199.1, párrafo cuarto, que: «En los demás
casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente
según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine
necesariamente la denegación de la inscripción». Y esa es la cuestión que nos da la
clave para hallar la resolución al presente recurso. Es decir, si el alegante ha probado,
con la documentación aportada, ser titular registral de la franja de terreno que alega ser
suya. La respuesta a esta cuestión es evidentemente negativa, desde una triple
perspectiva: sustantiva, que opera entre partes, registral respecto a terceros y
administrativa, respecto a los derechos de la Administración.
9. Desde la perspectiva sustantiva, el alegante no ha probado ser titular registral de
dicha porción de terreno, puesto que no se perfeccionado la transmisión del dominio de
la franja de terreno, puesto que ninguna de las partes, conforme al artículo 1279 del
Código Civil ha compelido a la otra a llenar la forma obligatoria del contrato privado de
permuta, puesto que permutándose bienes inmuebles, es de aplicación el artículo 1280.1
del Código Civil, cuando dispone: «Deberán constar en documento público: 1.º Los actos
y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de
derechos reales sobre bienes inmuebles». Este es un requisito de forma «ad
obligationem» y no «ad sustantiam». Pero, falta uno de los requisitos necesarios para la
transmisión del dominio, como es la entrega. Tratándose de bienes inmuebles, el
otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega, conforme al artículo 1462 del

cve: BOE-A-2024-13015
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Núm. 155