BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de junio de 2024

Sec. III. Pág. 74350

Código Civil, siendo requisito imprescindible para operar la transmisión del derecho real
entre las partes, dado que nuestro sistema transmisivo sigue la teoría del título y el
modo, como se desprende de los artículos 433, 609 y 1095 del Código Civil.
Por ello, ha declarado las Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2004
y 10 de marzo de 2005 que el documento privado de venta, si bien es título idóneo para
transmitir el dominio, no lo transmite «per se», al ser necesaria la tradición, en cualquiera
de las formas previstas en el Código Civil: bien la efectiva entrega de la cosa, bien la
ficticia o instrumental, otorgamiento de escritura pública. La compra en documento
privado, por este solo hecho, no transmite la propiedad, de ahí que el comprador no pueda
vencer en una tercería de dominio interpuesta contra embargo decretado después del
documento privado, pero antes de que en favor de aquél se otorgara la correspondiente
escritura pública, como medio principal de acreditar la entrega en materia inmobiliaria. Y
ello tanto en el contrato de compraventa, al que se refiere el artículo 1462 del Código Civil,
como en cualquier otro contrato oneroso traslativo del dominio, como ha reconocido la
doctrina y la jurisprudencia. Por tanto, de acuerdo con esta doctrina no se ha acreditado la
transmisión del dominio entre las partes, puesto que no hay acreditación de la entrega o
modo necesaria para consumar la adquisición del derecho.
10. Desde la perspectiva registral, opera además la protección de los terceros no
intervinientes en el contrato privado de permuta, los cuales están protegidos por los
principios hipotecarios. En primer lugar, por el principio de inoponibilidad de lo no inscrito.
Como declaró la Resolución de esta Dirección General de 3 de octubre de 2022, el
principio de inoponibilidad de los documentos no inscritos frente a los inscritos es uno de
los fundamentales de la legislación hipotecaria y parece consagrado no solo en el
artículo 32 de la Ley Hipotecaria, sino también en el artículo 606 del Código Civil,
encontrándose aplicaciones concretas del mismo en los artículos 647, 1473.2.º y 1549
del Código Civil. Especialmente relevante en el presente caso resulta la alusión al
artículo 1473.2.º del Código Civil, cuando dispone: «Si una misma cosa se hubiese
vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero
haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la
propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro». Su
fundamento radica en razones de seguridad jurídica del tráfico, siendo su fin evitar las
cargas ocultas y la clandestinidad en el ámbito inmobiliario, las cuales, como declaró la
Resolución de 29 de abril de 2021 producirían enormes perjuicios en el tráfico
inmobiliario y fomentaría la clandestinidad, frente a la necesidad de transparencia y
publicidad de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre
bienes inmuebles. En este sentido, la madre del recurrente y transmitente de la
finca 5.320 del término de Firgas al recurrente la adquiere por compraventa en el
año 1998, es decir, 19 años después del contrato privado de permuta, que nunca se
inscribió en el Registro, por lo que no le es oponible dicho contrato privado, puesto que
respecto del mismo, ha de ser considerada como tercero. Es decir, posiblemente se haya
producido una doble venta de esa franja de terreno, al no inscribirse la permuta en el
Registro, por lo que el adquirente que antes la ha inscrito, es el que adquiere su
propiedad, es decir, las personas que transmitieron a la madre del recurrente.
La madre del recurrente también está protegida por el principio de legitimación
registral del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, puesto que una vez inscrito su derecho se
presume que existe y pertenece a su titular en la forma determinada por el asiento
registral, que describía la finca como: «Urbana. Casa de planta baja con superficie
aproximada de cien metros cuadrados, más solar anexo que tiene de superficie más o
menos trescientos veinticinco metros cuadrados. Radica en la Villa de Firgas, donde
dicen (…) Linda el todo: Frente, calle (…) de gobierno; Espalda, camino; Derecha
entrando, M. I. R., e Izquierda, N. M. H». Por tanto, de dicha descripción se deduce que
el lindero derecha entrando o norte es don M. I. R., sin referencia a ningún camino,
puesto que el camino se sitúa a la espalda del frente, que es el lindero oeste.
Y, atendidas las circunstancias de la adquisición por la madre del recurrente, también
está protegida por el principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria,

cve: BOE-A-2024-13015
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