BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de junio de 2024

Sec. III. Pág. 74351

puesto que doña D. N. M. N. y doña R. M. P. H. A. adquieren la finca 5.320 a título
oneroso por contrato de compraventa, otorgado en escritura pública autorizada el 27 de
febrero de 1998 por el notario don Héctor Pardo García, bajo el número 335 de
protocolo, de buena fe y de persona que en el Registro resulta con facultades para
transmitir el dominio, por lo que, serán mantenidas en su adquisición, aunque se anulara
o resolviera el derecho del transmitente, si el mismo hubiera sido vencido en juicio por
haber vendido una parte de la finca, que no era de su propiedad, en el caso de que se
hubiera elevado a público el contrato privado de permuta antes del otorgamiento de la
escritura pública de compraventa y se hubiera opuesto la correspondiente tercería de
dominio. En el presente caso, siquiera puede presentarse la tercería de dominio porque
el contrato privado de permuta no se elevó a público. Dicha protección del principio de fe
pública registral también se mantiene cuando la finca pasa a la propiedad del recurrente
por título de herencia.
Por tanto, desde un punto de vista registral, el recurrente está protegido por los
principios hipotecarios de inoponibilidad de lo no inscrito, legitimación registral y fe pública,
que implica que ha de ser mantenido en su adquisición, razón por la cual el registrador no
puede estimar la oposición del colindante alegante. Y, además, conforme al artículo 319 de
la Ley Hipotecaria: «Los Juzgados y Tribunales ordinarios y especiales los Consejos y las
Oficinas del Estado no admitirán ningún documento o escritura de que no se haya tomado
razón en el Registro, por los cuales se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o
extingan derechos reales sujetos a inscripción, si el objeto de la presentación fuese hacer
efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito».
11. Desde perspectiva administrativa, el contrato privado de permuta no es un título
con la entidad jurídica suficiente para que pueda ser estimada la alegación del colindante.
En el citado contrato se efectúa una segregación de una porción de terreno, que ha de
tener la correspondiente licencia administrativa, conforme al artículo 96.2 de la Ley de
Suelo, aprobada por el Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, vigente en el momento de
celebración del contrato privado de permuta. Además, el artículo 96.3 de la citada ley
disponía: «Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir,
respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la
licencia, que los primeros deberán testimoniar en el documento». Dicho control preventivo
no se ha producido en el presente caso, puesto que no se ha otorgado la correspondiente
escritura pública de permuta. Además, dicha segregación, debe completarse con la
correspondiente agrupación de cada una de las franjas permutadas a las fincas de los
respectivos permutantes, con la nueva descripción correspondiente, como prescribía el
artículo 95 b) de la citada Ley del Suelo. Dichos actos estaban sujetos al Impuesto de
Derechos Reales, conforme al artículo 2 de la Ley de los Impuestos de Derechos Reales y
sobre Transmisiones de Bienes, Texto refundido de 7 de noviembre de 1947, sin que se
haya acreditado su liquidación en el presente caso.
12. Como conclusión de todo lo anterior, debemos recordar lo declarado por la
Resolución de esta Dirección General de 12 de diciembre de 2023, cuando afirmó que la
oposición de un colindante no es atendible si lo que alega es que se invade, no ya la finca
inscrita a su nombre, sino una finca anexa a ésta, de la que no existe constancia registral ni
catastral, ni el colindante aporta documentación alguna con la que pudiera acreditar su
supuesta titularidad, concluyendo que la oposición del colindante no está mínimamente
fundamentada en derecho. Dicha situación también se produce en el presente caso, máxime
cuando el título que soporta la alegación contiene operaciones susceptibles de acceso
registral por contener negocios y actos jurídicos no documentados adecuadamente. También
es aplicable, la doctrina de la Resolución de esta Dirección General de 28 de julio de 2021
que desestimó el recurso por cuanto eran los propios recurrentes los que en su escrito
admitían que el aumento de superficie de la finca se debía a una cesión de terreno que les
había hecho un colindante, terreno que posteriormente habían agregado a su propia finca; de
donde resultaba evidente que la inscripción de la representación gráfica propuesta conllevaría
omitir el correspondiente negocio traslativo, y conllevaría igualmente operaciones de
modificación de entidad hipotecaria, algo proscrito expresamente por la normativa hipotecaria

cve: BOE-A-2024-13015
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Núm. 155