BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de junio de 2024

Sec. III. Pág. 74374

única referencia la casa, extendiendo la georreferenciación de la finca del alegante por
detrás de la misma, incorporando parte de los ejidos para coincidir con la superficie
registral, sin advertir que con ella altera los linderos de la finca 76.899 por el norte y
oeste. Pero, no se ha inscrito solo con la casa, de 102,05 metros cuadrados, sino que la
finca mide 241 metros cuadrados, al incluir los ejidos, parte de los cuales incluye en su
finca el alegante, alterando el lindero oeste de la finca objeto del expediente. Por ello, no
es aplicable la doctrina de la Resolución de esta Dirección General de 11 de marzo
de 2020, invocada por el registrador en su nota de calificación, que ratifica la calificación
negativa del registrador, cuando funda sus dudas de identidad en la oposición del
colindante, fundamentada en informe técnico contradictorio, que pone de manifiesto el
conflicto sobre la titularidad de una concreta franja de terreno. A juicio de esta Dirección
General, en el presente caso el informe del técnico altera la realidad registral, por una
interpretación errónea del técnico en la identificación de la finca colindante, basada en
una interpretación literal de la descripción de la finca 76.899, que habla solo de casa,
pero que incluye una superficie mayor, por lo que se está refiriendo a la finca sobre la
que se ubica la casa.
El hecho de que la superficie no se haya modificado desde la inmatriculación de las
mismas no supone coincidencia con la realidad física. Es más, seguramente exista una
discordancia en cuanto a la superficie, dada la evolución de las técnicas de medición.
Que la medición del técnico coincida con la registral puede explicar por qué extiende la
georreferenciación de la finca 43.382 a los 53,16 metros cuadrados por el lado oeste de
la casa de la finca 76.899, cuando ello no resulta ni de la descripción de la finca 43.382,
donde la casa es el lindero sur y no este, ni de la descripción de la finca 76.899, que
linda al oeste con don J. C. R., según Registro y no con don F. A. H., como entiende el
alegante. Y cuando dice la casa, se refiere a la finca 76.899, ya que se segregaron más
metros de los que tiene la casa, utilizando esta para identificar el lindero. Es decir,
aparentemente, el técnico ha adaptado la georreferenciación a la superficie registral y no
a lo que resulta de los linderos registrales. Por ello, tampoco es aplicable al presente
caso la doctrina de la Resolución de esta Dirección General de 1 de junio de 2020, que
el registrador invoca en su nota de calificación, cuando declara que de los datos y
documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación
gráfica que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido,
que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física
exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos
de terceros. En el presente caso, sin embargo, quien altera la realidad física amparada
por el folio registral es la georreferenciación aportada por el colindante alegante.
Tampoco es aplicable la doctrina de la Resolución de esta Dirección General
de 22 de diciembre de 2021, también invocada por el registrador en su nota de
calificación, cuando declara «la oposición del colindante se encuentra debidamente
sustentada con documentación cartográfica y afirmaciones bastante precisas sobre las
inexactitudes de la cartografía catastral vigente y de la posible invasión de la
georreferenciación alternativa presentada respecto a parte de la parcela de su
propiedad, lo que pone de manifiesto de forma evidente el conflicto entre los colindantes
sobre la delimitación gráfica de las fincas. Por tanto, de los datos y documentos que
obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa
a la catastral propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos,
no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la
realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar
a los derechos de terceros». Y no es aplicable, por cuanto que, como entiende la
recurrente, la georreferenciación alternativa aportada respeta el lindero registral norte y
oeste de su finca, por lo que ninguna realidad física se altera, a diferencia de la
georreferenciación aportada por el colindante, que limita el lindero sur solo la casa, sin
advertir que al agregar la porción que esta aneja a ella al oeste, altera los linderos
registrales de las dos fincas, motivo suficiente para determinar que la alegación carece
de consistencia jurídica.

cve: BOE-A-2024-13016
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Núm. 155