BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de junio de 2024

Sec. III. Pág. 74372

vereda de entrada. Y alterando el lindero oeste de la finca 76.899, altera la realidad física
del folio registral, pudiendo encubrir una segregación y agrupación no documentada ni
consentida de la franja de terreno a la finca del alegante, al extender la
georreferenciación de la finca del alegante a parte de los ejidos, que parecen integrarse
en la finca objeto del expediente.
13. Respecto a las dudas del registrador sobre la titularidad de los ejidos de la finca
objeto del expediente, ciertamente tiene razón respecto a que el ejido es un «campo
común de un pueblo, lindante con él, que no se labra». Ello determinaría el carácter
público de la vereda de entrada a la finca. Sin embargo, es dudoso que la expresión
ejido en la descripción de la finca se haya utilizado en ese sentido, siendo discutible la
naturaleza pública de esos ejidos. Circunstancia esta que ha sido ratificada tácitamente
por el Ayuntamiento de Orihuela que, habiendo sido notificado, ninguna alegación ha
presentado a la inscripción de la georreferenciación objeto del expediente. Por otro lado,
también resulta de la descripción registral que esa franja de terreno denominada vereda
de acceso a los ejidos de la finca que tuerce hacía el este hasta llegar a otra finca de la
vendedora, pertenece a la finca 76.899, pues la descripción no se refiere a la casa que
mide 102,05 metros cuadrados, cuando la finca tiene una extensión total según Registro
de 241 metros cuadrados. Es decir, que la descripción no se refiere solo a la casa, sino a
un terreno adyacente que solo puede ser y la vereda de entrada y ejidos que rodean la
casa, hasta llegar a otra finca de la vendedora al este.
Es decir, al contrario de lo que entiende el registrador en su calificación, cuando
declara «la nueva descripción de la finca en cuanto a esta entrada elimina la mención a
los ejidos, lo que podría entenderse como la voluntad de los promotores de incluirlos en
la delimitación de su finca nada se especifica acerca de ello. No obstante, también
modifica esta entrada sustancialmente: La finca tiene su entrada por el linde Sur,
directamente desde la carretera de Almoradí a Rafal. Es decir, se eliminar cualquier
ambigüedad que pudiera surgir de la anterior descripción, como puede ser el hecho de
que no es posible determinar si la vereda de entrada forma parte o no de la finca.
Además, también eliminaría cualquier posible servidumbre a favor del
alegante (servidumbre que, por otro lado, no aparece inscrita en la finca del promotor)»,
entiende esta Dirección General que la pertenencia de los ejidos a la finca no puede
discutirse, en vista de la descripción registral, pues incluye su superficie, pues la casa
mide 102,05 metros cuadrados y la finca 241 metros cuadrados y falta de oposición del
Ayuntamiento, respetando esta situación la georreferenciación aportada.
14. Posiblemente, estemos ante un signo aparente de servidumbre entre dos fincas
pertenecientes en un principio a un mismo propietario, quien establece ese signo
aparente, que se mantiene al separarse la propiedad de las dos fincas, a que se refiere
el artículo 541 del Código Civil, cuando dispone: «La existencia de un signo aparente de
servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si
se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a
no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario
en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo
antes del otorgamiento de la escritura», siendo según la Sentencia del Tribunal Supremo
de 22 de julio de 2016 una servidumbre tácitamente constituida, si no de expresaba nada
en contrario en el título de adquisición de la finca y únicamente cabe estimarla
subsistente en el supuesto de que represente una verdadera utilidad actual para el
predio dominante, aun cuando no se haya hecho desaparecer el signo aparente ni se
formule manifestación en contrario en los títulos de enajenación.
Los presupuestos para el nacimiento y constitución de esta servidumbre, se
determinan por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1991 y son: a) la
existencia de uno o dos predios pertenecientes al mismo propietario; b) una situación de
hecho en el predio único o en ambos consistente en que resulte visible y fácilmente
comprobable la existencia del servicio prestado; c) que dichos signos hayan sido
establecidos por el titular de ambos predios o de la finca única que luego se divide, pero
no es necesario que el signo aparente de servidumbre lo cree el propio dueño de ambos

cve: BOE-A-2024-13016
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