BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de junio de 2024

Sec. III. Pág. 74371

norte con la segunda y la segunda colinda al sur con la primera, pues así hemos de
interpretar ese lindero cuando se identifica con la casa de don J. T. G., que se segrega
de la finca 43.382. Por tanto, el registrador parte de un error de concepto al fundamentar
su juicio de identidad, al no atender a dicho lindero, ni al lindero oeste de la finca 76.899,
también modificado con la alegación del colindante. Y esta circunstancia no puede
obviarse por el hecho de que, como dice el registrador, los linderos puedan ser
inconcretos, como consecuencia de la elasticidad de los mismos, característica esencial
de las descripciones literarias, que a pesar de ello, ofrecen un punto de partida objetivo
para que el registrador pueda determinar que el lindero sur de la finca 43.382 es la casa
que se ubica en la finca 76.899 objeto del expediente y que el lindero oeste es la finca de
don J. C. R, que es la parcela con referencia catastral: 03099A065002790000TH. Es
decir, que el lindero sur se identifica con la casa, pero es la finca registral 76.899, con
sus 241 metros cuadrados, según Registro y no solo con los 102 metros cuadrados que
ocupa la casa sobre la superficie de la finca.
10. Como declaró la resolución de esta Dirección General de 14 de junio
de 2021, que invoca la recurrente, «la oposición de un colindante no puede ser tenida
en cuenta si con la documentación por él mismo aportada, resulta incuestionable que
la representación gráfica aportada por el promotor del expediente respeta los linderos
del opositor». En el presente caso, la georreferenciación alternativa aportada por el
promotor del expediente respeta el lindero registral sur de la finca 43.382 y el lindero
oeste de don J. C. R., que se alteran con la georreferenciación aportada por el
alegante.
11. La cuestión clave para resolver el recurso es determinar si, con arreglo al
contenido del Registro se ha alterado la realidad física de la finca objeto del expediente
amparada por el folio registral, lo cual constituye el límite del ámbito de aplicación de la
discordancia con la realidad física que puede resolverse por la vía del expediente del
artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Así lo señalaron las Resoluciones de esta Dirección
General de 17 de octubre 2014 y 21 de marzo de 2016, o la de 2 de diciembre de 2020,
entre otras, al declarar: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo
puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la
descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal
rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción
registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la
que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos
originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la
cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el
intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la
originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y
su posterior agrupación a la finca registral preexistente. Este método, por tanto, solo
debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la
finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de
encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de parcelas colindantes o
encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones– pueden (y
deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso, o defecto de cabida
declarado».
12. En el presente caso, la georreferenciación aportada por el alegante altera la
realidad física amparada por el folio registral, que respeta el promotor del expediente, en
cuanto a los linderos norte y oeste de la finca objeto del expediente, como hemos dicho.
La finca 43.382 de Orihuela, esta se describe como «una tahúlla, tres octavas y ocho
brazas, o dieciséis áreas y sesenta y siete centiáreas, que linda al norte azarbe (…);
este, la finca anterior; sur, con casa que de la finca matriz se ha segregado y vendido
a J. G. T.». Por tanto, el lindero sur es la casa segregada de la finca 43.382 y vendida a
don J. T. G., hoy la finca objeto del expediente. Si se aceptara la alegación de la
recurrente dicha casa ya no estaría al sur sino al este y su lindero sur sería, además, la

cve: BOE-A-2024-13016
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Núm. 155