BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de junio de 2024

Sec. III. Pág. 74370

produce la invasión parcial del inmueble catastral colindante. Pero, la cuestión cambia si
quien se opone es un titular registral, pues en este caso la oposición resulta mucho más
cualificada y merecedora de mayor consideración, como se desprende del párrafo cuarto
del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria. Pero esa especial consideración de la alegación
planteada por el titular registral de una finca colindante con la que es objeto del expediente
no implica, necesariamente, la denegación de la georreferenciación aportada al
expediente, pero permite al registrador fundarse en la misma y en el contenido del
Registro para fundar objetivamente sus dudas en la identidad de la finca.
8. La nota de calificación del registrador es impecable, desde el punto de vista
formal, al relatar en el apartado de los hechos los trámites del expediente y una
exposición exhaustiva de la alegación del colindante, sobre la que realiza un análisis,
con base en el cual fundamenta sus dudas en la identidad de la finca. Esas dudas
derivan del carácter inexacto de los linderos, que impiden determinar la exacta
identificación de la finca, lo cual es necesario para que la georreferenciación pueda ser
inscrita. Sin embargo, esta Dirección General entiende que, aunque sean imprecisos, si
aportan ciertos argumentos que son claves para resolver el recurso.
Si atendemos al contenido del Registro, resulta que la finca registral 76.899 de
Orihuela procede de la segregación por el lindero sur de una finca matriz, con la que
linda por el norte, la finca 43.382, la cual linda al sur con la casa de don J. T. G., que es
la edificación que se asienta en la finca 76.899. El alegante, aunque sea titular registral y
su alegación merezca especial consideración altera con la georreferenciación aportada
los linderos registrales, sin que acredite título para ello, puesto que de admitirse su
alegación en este punto, la finca 43.382, ya no lindaría al sur con la casa de don J. T. G.,
hoy la recurrente, sino que lindaría al este con la misma y al sur, lindero que también
estaría integrado por la vereda de entrada, sin que ello resulte del contenido del
Registro. Además, se modificaría también la configuración perimetral de la finca 76.899
de Orihuela, que linda registralmente por el oeste con don J. C. R., mientras que según
la georreferenciación aportada por el alegante lindaría con el propio alegante don F. A. H.
y en parte con don J. C. R., en contra del contenido registral, siendo esta cuestión clave
para no estimar la alegación del colindante, al alterar la realidad física del folio registral.
9. Y como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en varias
Resoluciones, como la de 14 de noviembre de 2016, invocada por el registrador en su
nota de calificación, las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de
referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra
base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes
inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de
modificación de entidad hipotecaria. Ninguno de estos supuestos se produce en el caso
de la finca 43.382. Por ello, el juicio de identidad del registrador no puede ser arbitrario ni
discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados,
como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones como la
de 21 de abril de 2016, entre otras.
Afirma el registrador en su nota de calificación, invocando las resoluciones antes
citadas: «en el presente caso resultan claramente identificadas y fundamentadas las
dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto
entre fincas colindantes inscritas. Dudas que quedan corroboradas con los datos y
documentos que obran en el expediente, en especial de los historiales registrales y las
representaciones gráficas de las fincas, resultando posible o, cuando menos, no
incontrovertida, la invasión del colindante, que igualmente conlleva dudas de que pudiera
afectarse a los derechos de terceros cuyo derecho de servidumbre de paso se encuentra
inscrito gravando la finca colindante». El argumento principal alegado por la recurrente
es la alteración del lindero registral sur de la finca 43.382. A ello debe añadirse la
modificación del lindero oeste de la finca registral 76.899 objeto del expediente. Y ese
argumento debe ser suficiente para que el registrador no deba estimar las alegaciones
del colindante, puesto que a diferencia de lo que ocurre en las resoluciones que cita, de
los historiales registrales de las fincas 76.899 y 43.382 resulta que la primera colinda al

cve: BOE-A-2024-13016
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Núm. 155