BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de junio de 2024

Sec. III. Pág. 74369

la finca 43.382, lindero norte de la finca 76.899, según el Registro, pero si se diera por
buena la georreferenciación aportada por el alegante, se alterarían dichos linderos y la
realidad física de esta finca, amparada en su día por el folio registral, puesto que la casa
lindaría por el oeste con la finca registral 43.382, lo que no resulta del Registro, donde
linda con don J. C. R.
4. Procede analizar, por tanto, los argumentos con los que el registrador funda sus
dudas de identidad de la finca. Respecto a la invasión en 1,66 metros cuadrados de la
finca 65.578, la denegación registral debe confirmarse, al allanarse la recurrente a ello.
Por ello, es preciso presentar una nueva georreferenciación alternativa que respete la
geometría de la finca 65.578, rectificando la superficie, pues es la georreferenciación la
que determina la superficie de la finca, como ya declaró la Resolución de esta Dirección
General de 15 junio de 2020 entre otras.
5. Respecto a la invasión de los 53,16 metros cuadrados, la recurrente no se allana
a la pretensión del alegante, por entender que se han respetado los linderos registrales
de la finca 43.382, cuyo lindero sur es la casa existente en la finca 76.899, objeto del
expediente. Pero, si se aceptara la alegación del colindante, se variarían los linderos de
su finca, puesto que la casa no sería el lindero sur, sino el lindero este y sur de la misma,
que también estaría integrado por la vereda de acceso de esa finca, lo cual no resulta del
Registro. Por tanto, conforme a la Resolución de esta Dirección General de 29 de
noviembre de 2023, entre otras, debe determinarse si la calificación registral negativa
recurrida en este punto es o no ajustada a Derecho.
6. Tratándose de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, no estando
ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como
son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral
de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la
suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el
artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que
la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de
cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la
inscripción». Ello nos lleva al análisis de los dos últimos puntos de la doctrina reiterada
de esta Dirección General, en Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023,
que son: «d) el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas,
debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de
oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso
el expediente o de impedir que continúe su tramitación; e) el juicio de identidad de finca
que en su caso formule el registrador habrá de ser motivado, y fundado en criterios
objetivos y razonados».
7. Ciertamente, como declaró la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a
los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la
participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica
reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de
superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos
limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo
esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un
supuesto de indefensión». Por ello, la Resolución de 19 de julio de 2016 declaró que el
objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de
concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus
derechos y, en todo caso, que se produzcan situaciones de indefensión, previniendo que
puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble
inmatriculación, siquiera parcial. Pero, la doctrina de esta Dirección General respecto a la
oposición de los colindantes, manifestada en Resoluciones como la de 24 de febrero
de 2024, es reiterada en el sentido de que la mera oposición de un titular catastral que
alega que su inmueble catastral es invadido por la representación gráfica alternativa
aportada por el promotor no es por sí solo motivo suficiente para denegar la inscripción de
esta, pues, precisamente por ser alternativa, no catastral, dicha representación gráfica, se

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