III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-13016)
Resolución de 16 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Orihuela n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una rectificación de superficie y de la georreferenciación de la finca, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de junio de 2024
Sec. III. Pág. 74366
Fundamentos de Derecho:
Primero. Se expresa la calificación con una gran claridad y de forma muy detallada,
lo cual la parte promotora de este expediente agradece, sin embargo discrepa de la
calificación emitida en base a los siguientes fundamentos que se van a enumerar de
forma ordenada.
El primer fundamento que esta parte quiere expresar es la doctrina consolidada de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública consistente en que la “La
registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la
rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie
que ahora se pretende constatar por medio de la escritura de rectificación presentada, es
la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos
originalmente registrados”, debemos situarnos en el contexto histórico de la época.
En el año 1900 (como señala la descripción catastral), hace 124 años la vida era muy
diferente, los instrumentos de medición eran poco precisos. Por lo que el error
involuntario era algo habitual que con el tiempo se arrastra hasta el presente si no es
corregido. Nada descabellado es pasar de 241 m2 a 355,86 m2 para una finca
inmatriculada hace más de 100 años,
Debe tenerse en cuenta que antes de la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el
acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica
georreferenciada, la ubicación, localización Y delimitación física de la finca se limitaba a
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la
hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
Reconoce esta parte que fuera del planteamiento anterior, modificar cualquier cabida
sería englobar la finca registral originaria y una superficie colindante adicional, lo que
esta parte promotora jamás plantearía ya que no sería acorde al principio de legalidad.
Lo que se pretende es permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término
inicial al inmatricular la finca en cuestión.
Segundo. El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en
la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria).
Debe tenerse en cuenta que ha sido comunicada al Excmo. Ayuntamiento de
Orihuela la representación gráfica aportada, sin presentar ninguna alegación por lo que
no se invade ningún dominio público, tampoco ninguna finca ya que la clave está en el
linde sur de la finca 43862 (…), debido a que su linde sur es la casa de J. G. T., si fuese
el linde que presenta el alegante dicha finca lindaría con la carretera (…) Lo que ha
realizado el alegante es incorporar una franja estrecha de tierra (53,16 m2) a su finca
pero eso provoca que no coincidan los lindes que utiliza en la medición con los
registrales no entiendo como la ingeniera ha medido hasta la carretera la finca n.º 43.862
y además ello provoca que la finca n.º 76899 linde al oeste con F. A. H. cuando en el
registro la propiedad indica que linda al Este.
Como bien corrigió el alegante en su alegación n.º 5, página 3 de la calificación,
afirmó que la finca n.º 76899 sólo linda al Este con M. R. G. R., por tanto no linda al
Oeste, lo que implica que no coinciden los lindes registrales con los que ha utilizado para
la medición la parte alegante en la parcela n.º 43.862, de este modo añade 53,16 m2 de
la parcela a la n.º 43.862.
Tercero. En la resolución de este Centro Directivo de 4 de agosto de 2014 según
criterio que sigue siendo aplicable tras la Ley 13/2015, tal identidad ha de referirse a la
ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente a los
elementos físicos –tales como las edificaciones–: ubicados en el interior de ella, ni
cve: BOE-A-2024-13016
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 155
Jueves 27 de junio de 2024
Sec. III. Pág. 74366
Fundamentos de Derecho:
Primero. Se expresa la calificación con una gran claridad y de forma muy detallada,
lo cual la parte promotora de este expediente agradece, sin embargo discrepa de la
calificación emitida en base a los siguientes fundamentos que se van a enumerar de
forma ordenada.
El primer fundamento que esta parte quiere expresar es la doctrina consolidada de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública consistente en que la “La
registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la
rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie
que ahora se pretende constatar por medio de la escritura de rectificación presentada, es
la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos
originalmente registrados”, debemos situarnos en el contexto histórico de la época.
En el año 1900 (como señala la descripción catastral), hace 124 años la vida era muy
diferente, los instrumentos de medición eran poco precisos. Por lo que el error
involuntario era algo habitual que con el tiempo se arrastra hasta el presente si no es
corregido. Nada descabellado es pasar de 241 m2 a 355,86 m2 para una finca
inmatriculada hace más de 100 años,
Debe tenerse en cuenta que antes de la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el
acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica
georreferenciada, la ubicación, localización Y delimitación física de la finca se limitaba a
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la
hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
Reconoce esta parte que fuera del planteamiento anterior, modificar cualquier cabida
sería englobar la finca registral originaria y una superficie colindante adicional, lo que
esta parte promotora jamás plantearía ya que no sería acorde al principio de legalidad.
Lo que se pretende es permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término
inicial al inmatricular la finca en cuestión.
Segundo. El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en
la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria).
Debe tenerse en cuenta que ha sido comunicada al Excmo. Ayuntamiento de
Orihuela la representación gráfica aportada, sin presentar ninguna alegación por lo que
no se invade ningún dominio público, tampoco ninguna finca ya que la clave está en el
linde sur de la finca 43862 (…), debido a que su linde sur es la casa de J. G. T., si fuese
el linde que presenta el alegante dicha finca lindaría con la carretera (…) Lo que ha
realizado el alegante es incorporar una franja estrecha de tierra (53,16 m2) a su finca
pero eso provoca que no coincidan los lindes que utiliza en la medición con los
registrales no entiendo como la ingeniera ha medido hasta la carretera la finca n.º 43.862
y además ello provoca que la finca n.º 76899 linde al oeste con F. A. H. cuando en el
registro la propiedad indica que linda al Este.
Como bien corrigió el alegante en su alegación n.º 5, página 3 de la calificación,
afirmó que la finca n.º 76899 sólo linda al Este con M. R. G. R., por tanto no linda al
Oeste, lo que implica que no coinciden los lindes registrales con los que ha utilizado para
la medición la parte alegante en la parcela n.º 43.862, de este modo añade 53,16 m2 de
la parcela a la n.º 43.862.
Tercero. En la resolución de este Centro Directivo de 4 de agosto de 2014 según
criterio que sigue siendo aplicable tras la Ley 13/2015, tal identidad ha de referirse a la
ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente a los
elementos físicos –tales como las edificaciones–: ubicados en el interior de ella, ni
cve: BOE-A-2024-13016
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 155
