BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de junio de 2024

Sec. III. Pág. 74324

En este sentido resultan concluyentes las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de
noviembre de 2008 y 18 de marzo de 2009, de las que se deduce que el incumplimiento
de la normativa urbanística tiene una repercusión civil evidente pues no es posible
otorgar escritura pública ni inscribir en el Registro.
En la segunda Sentencia citada el Tribunal Supremo se pronunció en el sentido de
que «debe desestimarse el argumento de que la sanción de nulidad (ex artículos 6.3
y 1255 del Código Civil) no se reputa aplicable a supuestos de vulneración de normas
administrativas, porque la norma del artículo 24 de la Ley 19/1995 es una norma civil
porque afecta al derecho de dominio (artículo 348 del Código Civil) y singularmente a
una de las facultades que lo integran, la de disposición, la que se limita por razones de
función social, por lo que constituye uno de los límites que conforman el régimen normal
y ordinario de la propiedad, todo sin perjuicio de su incidencia en otras ramas del
ordenamiento jurídico y su evidente perspectiva constitucional… concluyendo esta
misma sentencia que la vulneración de la normativa de indivisibilidad de determinadas
fincas rústicas establecida en la Ley 19/1995 acarrea la sanción de nulidad, lo que
obviamente es competencia de los tribunales civiles» (en igual sentido, citar las
sentencias de la Audiencia Provincial de Jaén de 31 de enero del 2012, de la Audiencia
Provincial de Cáceres de 4 de noviembre de 2011 o de la Audiencia Provincial de Palma
de Mallorca de 5 de julio de 2011).
El hecho de que estemos ante una sanción civil de nulidad apreciable de oficio
apoyaría la tesis de que la misma fuera calificable directamente por el registrador por
afectar a la validez del acto dispositivo –cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria– máxime si
como señaló la Resolución de 7 de septiembre de 1992, no ha de importar, para negar
en su caso la inscripción, que los defectos puedan ser causa de anulabilidad, y no de
nulidad de pleno derecho, pues al Registro sólo deben llegar actos plenamente válidos.
En este caso, sin embargo, se trata de una invalidez que depende de circunstancias
de hecho como la naturaleza rústica de la finca, su cualidad de secano o de regadío o
los fines constructivos, cuya apreciación el legislador ha previsto que corresponda al
órgano competente en materia agraria, limitándose la actuación registral a la remisión de
la documentación al citado órgano para que éste, con los medios de que dispone pueda
apreciar la infracción de la unidad mínima de cultivo mediante un pronunciamiento de
naturaleza administrativa que debe estar sometido a las garantías del procedimiento
administrativo –artículo 34 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre–.
Siendo además, como ha reiterado el Tribunal Supremo, la declaración de nulidad
competencia exclusiva de los tribunales civiles, la nulidad inicialmente declarada por la
Administración competente a estos efectos, no puede considerarse obstativa de una
nueva resolución de signo diferente –artículos 109 y 110 de la actual Ley 39/2015, de 1
de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas–,
en el particular relativo a la concurrencia efectiva de los supuestos de excepción a la
prohibición legal de segregaciones por debajo de la unidad mínima de cultivo.
3. Desde el punto de vista registral, como ha reiterado la Dirección General de los
Registros y del Notariado (vid. Resolución de 10 de enero de 2017), corresponde al
órgano autonómico competente apreciar si concurre o no las excepciones recogidas en
el artículo 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de acuerdo con el procedimiento previsto
en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, conforme al cual «cuando se
trate de actos de división o segregación de fincas inferiores a la unidad mínima de
cultivo, los registradores de la Propiedad remitirán copia de los documentos presentados
a la Administración agraria competente».
Y a continuación diferencia la norma según que dicha Administración responda
expresamente o no en el plazo de cuatro meses: «Si dicha Administración adoptase el
acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de
acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio,
remitirá al registrador certificación del contenido de la resolución recaída. En el caso que
transcurran cuatro meses desde la remisión o de que la Administración agraria apreciase
la existencia de alguna excepción, el registrador practicará los asientos solicitados. En el

cve: BOE-A-2024-13013
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