BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de junio de 2024

Sec. III. Pág. 74339

al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público
traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad. En cuanto a la forma
documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta cualquier medio de
acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el Reglamento Hipotecario, en
alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado comprendidos incluso a simples
documentos privados que reunieran los requisitos del artículo 1227 del Código Civil. Y en
cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa adquisición por el
ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima con respecto a la fecha del
otorgamiento del título público traslativo y que opera como inmatriculador. Ahora, en
cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental de acreditar
la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y especialmente
cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y, además, se exige
que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes del otorgamiento
del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador. Nótese que dicho
lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas
de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el
del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición
documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior.
8. Por otra parte, cabe plantearse la cuestión de si, cuando la ley exige que los
otorgantes del título público traslativo “acrediten haber adquirido la propiedad de la finca
al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”, ese
complemento circunstancial “mediante título público” se refiere al verbo acreditar o al
verbo adquirir. Es decir, surge la cuestión de si cabe la posibilidad de que mediante título
público, no adquisitivo, sino meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento
de haberse producido una adquisición anterior. Y parece razonable considerar que tal
posibilidad resulta efectivamente admitida por la nueva redacción legal, de modo que,
por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se acredite mediante una sentencia
declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el
hecho y momento en que se produjo una adquisición anterior, la fecha declarada
probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como momento inicial del
cómputo del año a que se refiere el artículo 205».
La inmatriculación de las fincas contenidas en la escritura de herencia autorizada por
el notario de Santiago de Compostela, don Manuel Remuñan López, con el número de
protocolo 1.798, de fecha 19 de octubre del 2017, se calificó negativamente por falta de
título previo; en tanto que, la inmatriculación de la finca objeto de compraventa, por lo
que se deduce de los hechos narrados por los recurrentes, pudo practicarse por la
existencia de los dos títulos traslativos.
En consecuencia, el defecto debe ser confirmado al resultar la previa adquisición en
los términos expresados en la calificación recurrida.
5. Por último, respecto de la segunda de las cuestiones, debe recordarse la
doctrina de este Centro Directivo al considerar que la legislación aplicable (tanto con
anterioridad o posterioridad a la reforma operada por la Ley de 24 de junio de 2015, de
modificación de la legislación hipotecaria y del Catastro) impone que en todo caso, y con
independencia del medio inmatriculador utilizado, resulta imprescindible para cuando
acceda por primera vez una finca al Registro la aportación de una certificación catastral
descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción que se ha
incorporada al título inmatriculador, sin perjuicio de la matización contenida en la doctrina
de la reciente Resolución de 6 de marzo de 2024.
En este sentido se pronuncia el artículo 205 del citado cuerpo legal para una caso
como el planteado del doble título: «Serán inscribibles, sin necesidad de la previa
inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra
persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también
mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca
contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción

cve: BOE-A-2024-13014
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Núm. 155