BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de junio de 2024

Sec. I. Pág. 72390

La reciente aprobación del Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas
urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico, pretende dar
respuesta al fenómeno del mercado de viviendas de uso turístico, que ha proliferado en
Cataluña y su afectación al mercado de vivienda permanente. Como resulta de su
exposición de motivos: «las viviendas de uso turístico no se crean como resultado de la
construcción de nuevas viviendas, sino que aparecen como cambios de destino de
viviendas ya existentes, hecho que implica que la oferta de viviendas no es elástica a
corto plazo. En consecuencia, el crecimiento de viviendas de uso turístico es una de las
causas de disminución del potencial mercado de viviendas de carácter permanente y
habitual».
Ahora bien, un segundo fenómeno con connotaciones similares a las viviendas de uso
turístico, y que tiende a propiciar retirar del mercado viviendas destinadas a residencia
habitual, es el aumento notable de alquileres temporales o de temporada desde una doble
vertiente: 1) escapar de la contención de precios del alquiler abusando de la temporalidad
en fraude de ley, y 2) desatender determinadas situaciones que tienen necesidad de
vivienda, aunque temporal, debido a causas o finalidades concretas –profesionales,
laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, o de otras análogas– y que no
pertenecen propiamente a la definición de arrendamientos para usos distintos a los de
vivienda, al contrario.
Los portales inmobiliarios reflejan en la actualidad un incremento del parque de
inmuebles destinados a lo que se califica de «alquiler de temporada», cuando en
realidad se refieren a arrendamientos de vivienda, pero con una limitación temporal. Este
hecho denota que la oferta de alquiler para vivienda permanente ha disminuido un 24 %.
Actualmente, en Barcelona, el 30 % del total de los inmuebles se alquilan por temporada.
No puede ser que la temporalidad atribuida al contrato a raíz de las necesidades que
motivan al arrendatario a requerir una vivienda limitada en el tiempo sea un elemento
excluyente del verdadero régimen jurídico que debería serle aplicado.
A esta situación se añade la fragmentación contractual de la vivienda por alquiler de
habitaciones como nueva estrategia para eludir la contención de precios y, por el
contrario, obtener abusivos beneficios a fuerza de fragmentar en una misma vivienda
diferentes contrataciones, lo que provoca, en definitiva, una dispersión de la finalidad de
la vivienda hacia modalidades de ocupaciones pretendidamente ocasionales.
La Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, constituye la vis
atractiva al ser el marco regulador del derecho a la vivienda, entendido como la
necesidad de acceder a una vivienda en la que hacer la vida, aunque la duración
contractual pueda estar más acotada por razón de la causa que motiva que el
arrendatario tenga dicha necesidad, pero que merece igualmente el régimen tuitivo
aplicable a las viviendas destinadas a las necesidades dichas permanentes del
artículo 2.1 de la LAU.
Por ello, la línea en la que el acceso a la vivienda debe tutelarse administrativamente
es aquella en la que comparten un interés común las necesidades de vivienda
permanente y las de vivienda calificada de temporal por razón de causas dignas de
protección y que, por tanto, este Decreto-ley delimita. A partir de aquí, la inspección
administrativa que detecte un incumplimiento de la normativa (v. gr. para que el contrato
sólo prevea la duración, pero no la causa o motivo del arrendamiento o porque, pese a
prever la causa, impide la aplicación de las previsiones correspondientes en materia de
fianza y renta, en general), no sólo debe permitir imponer sanciones al arrendador, sino
que también debe llevar a la aplicación subsidiaria del régimen jurídico previsto para el
arrendamiento de vivienda permanente.
Del mismo modo, y para evitar interpretaciones interesadas, se ocupa también este
Decreto-ley de concretar, a fin de considerar propiamente alquiler de temporada,
aquellos arrendamientos con fines de ocio, vacaciones, o recreativas (certámenes,
congresos, ferias, festivales, eventos, etc.) para los que no es de aplicación el régimen
proteccionista aplicable a los arrendamientos de vivienda, sino precisamente el relativo a
arrendamientos distintos al de vivienda.

cve: BOE-A-2024-12642
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 151