III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-9969)
Resolución de 26 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Vicente de la Barquera-Potes, por la que tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición, se suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa solicitada por la promotora.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 17 de mayo de 2024
Sec. III. Pág. 56690
n.º 9650101UP9095S0001TI lindaría al norte con cambera y no con la actual parcela de
referencia catastral n.º 9650110UP9095S0001DI.’” (…)
Pese a ello, el Sr. Registrador concluye que “que al no estar reflejado gráficamente en el
catastro actual (aunque sí figuraba delimitado en el plano catastral de 1959 que se acompaña
a las alegaciones municipales) no es posible establecer sin lugar a duda si la
georreferenciación propuesta invade dicho dominio público, lo que evidencia que no es
pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral que se pretende inscribir, resultando
posible que con su inscripción se pudiera alterar la realidad física exterior que se acota con la
global descripción registral, pudiendo afectar al dominio público o a los derechos de terceros.”
Y se llega a tal conclusión, no solo por las alegaciones del titular de la finca registral
n.º 9.722 sino también, como se desprende de la nota de calificación emitida, por
entender erróneamente, dicho sea con el debido respeto, que en el informe topográfico
aportado por esta parte no consta la existencia del camino de dominio público que
separa la indicada finca registral n.º 9.722 y la de mi representada.
En efecto, la nota de calificación acuerda la suspensión de la inscripción solicitada
por, según refiere: “no resultar de la georreferenciación propuesta la existencia del
mismo en su lindero sur, camino que separaría al titular registral de los colindantes
catastrales y registrales.”
No podemos compartir el criterio emitido por ese Registro pues, si se acude al
informe topográfico unido a la escritura de segregación de fincas, constan en el mismo
una serie de fotografías (algunas de las cuales incrustamos a continuación), en las que
se observa precisamente el camino del lindero sur de titularidad municipal.
[Se insertan imágenes]
De todo lo anterior resulta que (i) el Registro reconoce la existencia del camino
público, (ii) que el Ayuntamiento ha solicitado que se refleje su existencia en el Catastro
con el fin de que no se perjudique al dominio público, y que (iii) el informe topográfico
aportado por esta parte sí hace constar la existencia de tal camino, todo lo cual debería
ser más que suficiente para practicar la inscripción solicitada.
Segundo. En todo caso, a efectos de proceder a la inscripción de la segregación de
las parcelas (acordada por la Dirección Provincial de Catastro […]), debe ponerse de
manifiesto que la citada inscripción no afecta, en absoluto, a los vértices de la finca ni,
por tanto, a la discordancia existente entre la inscripción registral y la catastral.
En efecto, con la segregación aprobada por el Catastro se deslinda el interior de la
finca matriz, segregándola en 5 nuevas parcelas catastrales que lindan todas ellas con la
finca matriz y, o bien, con la calle (…), o bien con la calle (…), que nada tiene que ve con
Cambera (camino público), con la que solo linda la finca matriz.
Por tanto, tal segregación no afecta en absoluto a la discordancia que ha impedido la
inscripción de la escritura de segregación pretendida.
Además de lo anterior, tal como hemos adelantado en el Hecho Tercero de este escrito,
la diferencia entre la descripción catastral de la finca y la realidad física es de tan solo 547
m2. O lo que es lo mismo, tal diferencia es inferior al 5 % de manera que, de conformidad
con el artículo 201.3.b) de la LH no es necesario tramitar expediente de rectificación.
En efecto, conforme a dicho artículo:
“Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación
de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos: (…)
b. En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada
no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.”
De esta forma, y conforme a lo anterior, cabe la inscripción de la segregación
aprobada, pudiéndose hacer constar en la inscripción esa diferencia inferior al 5 % entre
la finca real y la catastral.
Además, hay que tener en cuenta que el artículo 199 de la Ley Hipotecaria en su
apartado 2 establece que si el titular manifiesta expresamente que la descripción
catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, debe aportar, además de la
certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada.
cve: BOE-A-2024-9969
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 120
Viernes 17 de mayo de 2024
Sec. III. Pág. 56690
n.º 9650101UP9095S0001TI lindaría al norte con cambera y no con la actual parcela de
referencia catastral n.º 9650110UP9095S0001DI.’” (…)
Pese a ello, el Sr. Registrador concluye que “que al no estar reflejado gráficamente en el
catastro actual (aunque sí figuraba delimitado en el plano catastral de 1959 que se acompaña
a las alegaciones municipales) no es posible establecer sin lugar a duda si la
georreferenciación propuesta invade dicho dominio público, lo que evidencia que no es
pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral que se pretende inscribir, resultando
posible que con su inscripción se pudiera alterar la realidad física exterior que se acota con la
global descripción registral, pudiendo afectar al dominio público o a los derechos de terceros.”
Y se llega a tal conclusión, no solo por las alegaciones del titular de la finca registral
n.º 9.722 sino también, como se desprende de la nota de calificación emitida, por
entender erróneamente, dicho sea con el debido respeto, que en el informe topográfico
aportado por esta parte no consta la existencia del camino de dominio público que
separa la indicada finca registral n.º 9.722 y la de mi representada.
En efecto, la nota de calificación acuerda la suspensión de la inscripción solicitada
por, según refiere: “no resultar de la georreferenciación propuesta la existencia del
mismo en su lindero sur, camino que separaría al titular registral de los colindantes
catastrales y registrales.”
No podemos compartir el criterio emitido por ese Registro pues, si se acude al
informe topográfico unido a la escritura de segregación de fincas, constan en el mismo
una serie de fotografías (algunas de las cuales incrustamos a continuación), en las que
se observa precisamente el camino del lindero sur de titularidad municipal.
[Se insertan imágenes]
De todo lo anterior resulta que (i) el Registro reconoce la existencia del camino
público, (ii) que el Ayuntamiento ha solicitado que se refleje su existencia en el Catastro
con el fin de que no se perjudique al dominio público, y que (iii) el informe topográfico
aportado por esta parte sí hace constar la existencia de tal camino, todo lo cual debería
ser más que suficiente para practicar la inscripción solicitada.
Segundo. En todo caso, a efectos de proceder a la inscripción de la segregación de
las parcelas (acordada por la Dirección Provincial de Catastro […]), debe ponerse de
manifiesto que la citada inscripción no afecta, en absoluto, a los vértices de la finca ni,
por tanto, a la discordancia existente entre la inscripción registral y la catastral.
En efecto, con la segregación aprobada por el Catastro se deslinda el interior de la
finca matriz, segregándola en 5 nuevas parcelas catastrales que lindan todas ellas con la
finca matriz y, o bien, con la calle (…), o bien con la calle (…), que nada tiene que ve con
Cambera (camino público), con la que solo linda la finca matriz.
Por tanto, tal segregación no afecta en absoluto a la discordancia que ha impedido la
inscripción de la escritura de segregación pretendida.
Además de lo anterior, tal como hemos adelantado en el Hecho Tercero de este escrito,
la diferencia entre la descripción catastral de la finca y la realidad física es de tan solo 547
m2. O lo que es lo mismo, tal diferencia es inferior al 5 % de manera que, de conformidad
con el artículo 201.3.b) de la LH no es necesario tramitar expediente de rectificación.
En efecto, conforme a dicho artículo:
“Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación
de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos: (…)
b. En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada
no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.”
De esta forma, y conforme a lo anterior, cabe la inscripción de la segregación
aprobada, pudiéndose hacer constar en la inscripción esa diferencia inferior al 5 % entre
la finca real y la catastral.
Además, hay que tener en cuenta que el artículo 199 de la Ley Hipotecaria en su
apartado 2 establece que si el titular manifiesta expresamente que la descripción
catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, debe aportar, además de la
certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada.
cve: BOE-A-2024-9969
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 120
