BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 17 de mayo de 2024

Sec. III. Pág. 56673

en el procedimiento catastral le vincule en el procedimiento registral, por lo que en modo
alguno podrá prescindirse en éste de las oportunas notificaciones, so pretexto de
haberse efectuado ya en sede catastral. Ese mismo argumento puede utilizarse con el
requisito de la titularidad catastral, la cual no se encuentra depurada, al carecer el
Catastro de la función de calificación registral, precisamente porque el alta de la
titularidad en el Catastro no produce efectos jurídicos sustantivos, reservados estos a la
titularidad registral, precisamente, porque la calificación registral depura, mediante el
control de legalidad registral, los títulos que puedan adolecer de algún defecto que pueda
convertirlos en claudicantes.
8. Como declaró la Resolución de esta Dirección General de 14 de julio de 2022,
con criterio reiterado en la posterior de 5 de diciembre de 2023, el Catastro y el Registro
de la Propiedad son instituciones conceptualmente distintas y autónomas, cada una con
su propia naturaleza. Esta dicotomía no se considera como una anomalía del sistema,
sino como una riqueza del mismo, fruto de la especialización de ambas instituciones en
diferentes aspectos del territorio, al que contemplan desde punto de vista distintos. El
Catastro como institución administrativa que es, atiende a la realidad física de las fincas,
como reveladora de una capacidad económica, mientras que el Registro de la
Propiedad, en cuanto institución jurídica, si bien atiende a la misma realidad física, lo
hace poniendo el acento en la persona de un propietario, o en un titular de un derecho
real. Por ello, como declaró la Resolución de 14 de marzo de 2023, ambas instituciones
operan con derechos distintos: el Administrativo en el caso del Catastro, y el Civil
Patrimonial en el caso del Registro, por lo que en definitiva ambos están sujetos a
principios distintos, actuando el Catastro de oficio, aplicando principios propios del
Derecho Administrativo y el Registro de la Propiedad, como instrumento que trata de
controlar la legalidad y conseguir la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, actuando a
instancia del titular que quiere protegerse, por aplicación del principio de rogación, que
requiere la presentación del título en el Registro y la petición de inscripción, cuya
redacción, en su caso, realizará el registrador en la forma determinada por la Ley, sin
que la misma quede al arbitrio de los particulares y a la que se aplicarán los principios
hipotecarios, con un riguroso control de legalidad, a través de su calificación registral, por
delegación del Estado, los cuales no se aplican a los actos administrativos que se den de
alta en el Catastro, como se desprende de la Resolución de este Centro Directivo de 11
de mayo de 2023.
9. Siendo su naturaleza y funciones distintas, distintas son también sus unidades
de trabajo, la parcela catastral y la finca registral. La parcela catastral, basada en la
apariencia física, y la finca registral, que es aquella finca material, a la que dota de
unidad una titularidad dominical, que por el hecho de tener un título válido y eficaz se
inscribe en el Registro para publicar el derecho real que recae sobre ella. Por ello, no
siendo realidades conceptuales coincidentes, puede ocurrir que una finca registral, con
su código registral único esté integrada por varias parcelas catastrales, cada una con su
propia referencia catastral. O viceversa, que una parcela catastral esté integrada por
varias fincas registrales.
10. Es doctrina reiterada de esta Dirección General que el juicio de
correspondencia entre la descripción de la finca que figura en el Registro y la descripción
y georreferenciación incorporadas al título y cuya inscripción se solicita, es una decisión
que compete exclusivamente a la registradora. Así lo han declarado, entre otras, las
Resoluciones de 23 de abril de 2018 y 25 de julio de 2023. Ese juicio de correspondencia
debe ser objetivo y razonado. Para ello, esta operación ha de consistir en el análisis de
coherencia interna entre la descripción y georreferenciación aportada en el título y entre
la descripción registral y la georreferenciación con valor auxiliar de calificación registral.
Si existe esa coherencia interna, el registrador debe proceder al análisis de la coherencia
externa, mediante la comparación de términos homogéneos. Es decir, entre la
descripción literaria del título y la del Registro y entre los recintos, como dice el artículo 9
de la Ley Hipotecaria; entre la georreferenciación aportada y la georreferenciación con
valor auxiliar de calificación, conformada por el registrador en su aplicación homologada

cve: BOE-A-2024-9967
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Núm. 120