BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 17 de mayo de 2024

Sec. III. Pág. 56644

Resoluciones de 8 de junio y 3 de octubre de 2016, 7 de junio de 2017 y 15 de enero
de 2018, entre otras). No obstante, estas dudas impeditivas del inicio del expediente
deben ser de tal entidad que no puedan solventarse en los trámites del mismo
expediente; en particular, a la vista de la intervención de los colindantes o administración
pública como eventuales perjudicados por la inscripción de la representación gráfica en
cuestión, de manera que el registrador pueda tomar en consideración las alegaciones
que se formulen para formar su juicio de identidad.
4. En el caso de este recurso, el registrador expone una serie de circunstancias que
pueden motivar dudas de identidad, según ha quedado expuesto en los hechos y se
reseña en el fundamento primero de esta resolución. Sin embargo, del análisis de tales
circunstancias resulta que el recurso debe estimarse en cuanto a la posibilidad de
tramitar el expediente.
Las dudas de que la representación gráfica de una finca invada otra colindante, al no
constar inscrita la representación gráfica de ésta, carecen de la precisión y exactitud
necesaria como para descartar ab initio la tramitación de las actuaciones previstas en el
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, siendo necesaria la intervención del titular colindante
para determinar si efectivamente existe perjuicio al mismo; máxime cuando el colindante
titular catastral no es titular registral y la representación gráfica propuesta se ajusta a la
cartografía catastral (excepto con el lindero contiguo al camino público), de tal manera
que al titular catastral colindante no se le modifica su base gráfica, habida cuenta de que
conforme tiene declarado esta Dirección General, conforme al artículo 10.1 de la Ley
Hipotecaria la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía
catastral, que estará a disposición de los registradores de la Propiedad (salvo en los
casos en que se opte por una representación gráfica alternativa).
En cuanto a la circunstancia de concurrir determinados elementos materiales que
delimitan físicamente la finca de los promotores, debe señalarse que la existencia de
tales signos exteriores, no determinan o identifican, por sí solos, el trazado del linde.
Para ello es necesario determinar que los mismos han sido colocados con
consentimiento de todos los colindantes afectados. La facultad de deslindar la finca es
una de las facultades que se integran en el contenido mínimo de todo derecho de
dominio y como dice el artículo 384 del Código Civil: «Todo propietario tiene derecho a
deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes». Por su
parte, el deslinde atenderá en primer lugar a los títulos de cada propietario y solo por
falta de títulos suficientes, por lo que resulte de la posesión en que estuvieren los
colindantes, conforme al artículo 385.
Es ese consentimiento conjunto el que transforma una situación física en sustancia
jurídica, que puede acceder al Registro, mediante el título adecuado. Dicho
consentimiento, en el presente caso, no consta que se haya producido. Por tanto, no
debería tenerse en cuenta la existencia de un eventual vallado o cierre físico de la finca
como determinante de la configuración perimetral de la misma, sin concurrir la existencia
de dicho acuerdo entre los propietarios de los fundos limítrofes (cfr. Resolución de 1 de
noviembre de 2023).
5. Lo mismo cabe decir en cuanto al dominio público colindante no inscrito. Así se
ha pronunciado este Centro Directivo, afirmando que en caso de dudas de invasión del
dominio público resulta esencial la comunicación a la Administración titular del inmueble
afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y tal
intervención sólo puede producirse durante la tramitación del expediente
correspondiente. Como ya ha señalado esta Dirección General (cfr. Resolución de 18 de
octubre de 2018), el mero indicio o sospecha del registrador acerca de la titularidad
pública no puede ser determinante para mantener la calificación sin que la
Administración y los titulares de fincas colindantes hayan tenido la oportunidad de
pronunciarse en el expediente correspondiente.
En efecto, dispone el párrafo cuarto del apartado 1 del artículo 199 de la Ley
Hipotecaria que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la
finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el

cve: BOE-A-2024-9963
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