III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-9889)
Resolución de 30 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 119
Jueves 16 de mayo de 2024
Sec. III. Pág. 56108
Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de enero de 2012 y 24 de
enero y 13 de junio de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública de 16 de marzo y 7 y 22 de junio de 2022 y 15 de junio de 2023.
Son hechos relevantes para la resolución los siguientes:
En escritura de compraventa, de fecha 20 de noviembre de 2023, número de
protocolo 1559, autorizada por la notaria de Jerez de la Frontera, doña María Dolores
Conesa Lorenzo, se transmite la finca registral 40.593. Presentada la citada escritura en
el Registro de Jerez de la Frontera número 1 el día 20 de noviembre de 2023, y aportada
la carta de Pago del Impuesto el día 3 de enero de 2024, se presenta con fecha 22 de
noviembre de 2023, y por tanto durante la vigencia del asiento de presentación,
mandamiento de la Agencia Tributaria ordenando que se practique anotación de
prohibición de disponer sobre la finca transmitida.
El registrador suspende la inscripción de la compraventa por entender que la
prohibición de disponer se acuerda en un procedimiento administrativo que pone en
entredicho la validez civil de la transmisión efectuada, pues la fecha de la escritura, 20
de noviembre de 2023, y por tanto de la transmisión formalizada en ella es posterior al
acuerdo de prohibición de disponer, que fue notificado a la sociedad transmitente el día 9
de noviembre de 2023, y aunque la presentación de la escritura es anterior a la del
mandamiento ordenando la prohibición de disponer.
El recurrente, si bien reconoce que se recibió por la parte vendedora acuerdo por
parte de la Dependencia Regional de Recaudación de la Delegación de la Agencia
Estatal de Administración Tributaria de Jerez de la Frontera de prohibición de disponer
sobre bienes inmuebles, entre los que se detallaba el inmueble en cuestión objeto de la
citada compraventa, alega que la finca se encontraba vendida con anterioridad a esta
fecha, ya que se suscribió entre la sociedad vendedora y el comprador documento
privado de compraventa formalizado el día 4 de octubre de 2023, el cual quedó
perfeccionado con pago de señal mediante transferencia bancaria de misma fecha por la
cantidad de 3.000,00 euros, documento unido a la escritura de compraventa. Alega la
posibilidad de probar la fecha de los documentos privados más allá de lo dispuesto en el
artículo 1227 del Código Civil y acompaña una serie de documentos que, a su juicio,
prueban la intención de adquisición a la fecha de formalización, y termina señalando que
cuando se otorgó la escritura no constaba en el Registro la existencia de la prohibición
de disponer.
2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo la que sólo pueden tener acceso al
Registro títulos plenamente válidos (véase artículo 18 de la Ley Hipotecaria). Es cierto
que la doctrina del Centro Directivo que los registradores pueden y deben tener en
cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a
su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de evitar asientos
inútiles, no puede llevarse al extremo de la desnaturalización del propio principio de
partida –el de prioridad– obligando al registrador a una decisión de fondo sobre la
prevalencia sustantiva y definitiva de obro título, que trasciende de la función que la Ley
le encomienda.
Pero la posibilidad de tener en cuenta los asientos presentados posteriormente
alcanza su mayor relieve cuando se trata de procedimientos que ponen de manifiesto la
posible irregularidad de los títulos presentados anteriormente. En este sentido en la
Resolución de 7 de junio de 2022 se mantuvo la posibilidad de tomar en consideración
documentos presentados posteriormente y se confirmó la nota de calificación del
registrador de denegación de una inscripción de compraventa, existiendo una prohibición
de disponer judicial dictada en un procedimiento de estafa, a pesar de estar presentado
posteriormente. En tal caso, el mandamiento presentado se había dictado en un
procedimiento penal y ponía en entredicho la validez de la venta efectuada.
Igual solución se adoptó por este Centro directivo ante la presentación posterior de
mandamientos ordenados en procedimientos concursales que revelaban la falta de
cve: BOE-A-2024-9889
Verificable en https://www.boe.es
1.
Núm. 119
Jueves 16 de mayo de 2024
Sec. III. Pág. 56108
Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de enero de 2012 y 24 de
enero y 13 de junio de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública de 16 de marzo y 7 y 22 de junio de 2022 y 15 de junio de 2023.
Son hechos relevantes para la resolución los siguientes:
En escritura de compraventa, de fecha 20 de noviembre de 2023, número de
protocolo 1559, autorizada por la notaria de Jerez de la Frontera, doña María Dolores
Conesa Lorenzo, se transmite la finca registral 40.593. Presentada la citada escritura en
el Registro de Jerez de la Frontera número 1 el día 20 de noviembre de 2023, y aportada
la carta de Pago del Impuesto el día 3 de enero de 2024, se presenta con fecha 22 de
noviembre de 2023, y por tanto durante la vigencia del asiento de presentación,
mandamiento de la Agencia Tributaria ordenando que se practique anotación de
prohibición de disponer sobre la finca transmitida.
El registrador suspende la inscripción de la compraventa por entender que la
prohibición de disponer se acuerda en un procedimiento administrativo que pone en
entredicho la validez civil de la transmisión efectuada, pues la fecha de la escritura, 20
de noviembre de 2023, y por tanto de la transmisión formalizada en ella es posterior al
acuerdo de prohibición de disponer, que fue notificado a la sociedad transmitente el día 9
de noviembre de 2023, y aunque la presentación de la escritura es anterior a la del
mandamiento ordenando la prohibición de disponer.
El recurrente, si bien reconoce que se recibió por la parte vendedora acuerdo por
parte de la Dependencia Regional de Recaudación de la Delegación de la Agencia
Estatal de Administración Tributaria de Jerez de la Frontera de prohibición de disponer
sobre bienes inmuebles, entre los que se detallaba el inmueble en cuestión objeto de la
citada compraventa, alega que la finca se encontraba vendida con anterioridad a esta
fecha, ya que se suscribió entre la sociedad vendedora y el comprador documento
privado de compraventa formalizado el día 4 de octubre de 2023, el cual quedó
perfeccionado con pago de señal mediante transferencia bancaria de misma fecha por la
cantidad de 3.000,00 euros, documento unido a la escritura de compraventa. Alega la
posibilidad de probar la fecha de los documentos privados más allá de lo dispuesto en el
artículo 1227 del Código Civil y acompaña una serie de documentos que, a su juicio,
prueban la intención de adquisición a la fecha de formalización, y termina señalando que
cuando se otorgó la escritura no constaba en el Registro la existencia de la prohibición
de disponer.
2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo la que sólo pueden tener acceso al
Registro títulos plenamente válidos (véase artículo 18 de la Ley Hipotecaria). Es cierto
que la doctrina del Centro Directivo que los registradores pueden y deben tener en
cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a
su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de evitar asientos
inútiles, no puede llevarse al extremo de la desnaturalización del propio principio de
partida –el de prioridad– obligando al registrador a una decisión de fondo sobre la
prevalencia sustantiva y definitiva de obro título, que trasciende de la función que la Ley
le encomienda.
Pero la posibilidad de tener en cuenta los asientos presentados posteriormente
alcanza su mayor relieve cuando se trata de procedimientos que ponen de manifiesto la
posible irregularidad de los títulos presentados anteriormente. En este sentido en la
Resolución de 7 de junio de 2022 se mantuvo la posibilidad de tomar en consideración
documentos presentados posteriormente y se confirmó la nota de calificación del
registrador de denegación de una inscripción de compraventa, existiendo una prohibición
de disponer judicial dictada en un procedimiento de estafa, a pesar de estar presentado
posteriormente. En tal caso, el mandamiento presentado se había dictado en un
procedimiento penal y ponía en entredicho la validez de la venta efectuada.
Igual solución se adoptó por este Centro directivo ante la presentación posterior de
mandamientos ordenados en procedimientos concursales que revelaban la falta de
cve: BOE-A-2024-9889
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