III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-9889)
Resolución de 30 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 119
Jueves 16 de mayo de 2024
Sec. III. Pág. 56109
capacidad del transmitente en el momento de la venta (véase Resolución de 26 de enero
de 2012).
3. El supuesto de hecho de este expediente es similar al examinado en la
Resolución de 15 de junio de 2023, en el que también se trataba de un mandamiento
ordenando la prohibición de disponer dictado en sede de un procedimiento administrativo
que se presentó después de la escritura de venta.
En aquella ocasión se consideró que el acuerdo adoptado no ponía en entredicho la
validez civil de la transmisión efectuada, pues la fecha de la escritura –y por tanto de la
transmisión formalizada en ella– era anterior a la resolución administrativa de prohibición
de disponer; y la presentación de la escritura también era anterior a la del mandamiento
ordenando la prohibición de disponer, por lo que ganó prioridad (artículo 17 de la Ley
Hipotecaria).
Sin embargo, en este caso, la fecha de la escritura y por tanto de la transmisión
formalizada en ella, es posterior a la resolución administrativa de prohibición de disponer,
resolución que la parte vendedora conocía, como así reconoce el recurrente, con
anterioridad al otorgamiento de aquélla. Esta circunstancia pone de manifiesto una
posible irregularidad que afecta a la validez de la compraventa efectuada y que habilita la
posibilidad de tener en cuenta los asientos presentados posteriormente.
Debe añadirse a este respecto que el asiento posterior es una prohibición de
disponer adoptada en un procedimiento administrativo, que al igual que en el supuesto
de los procedimientos penales, lo que quieren garantizar es el cumplimiento de intereses
públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las
responsabilidades que de ella puedan derivar. Estamos ante una de las prohibiciones
administrativas de interés general que –al igual que las penales, y a diferencia de las
civiles– tienen un componente de orden público.
4. En cuanto a las alegaciones efectuadas por el recurrente, no pueden tenerse en
consideración para la resolución de este expediente puesto que, si bien en la escritura
de compraventa consta la entrega de una determinada cantidad con anterioridad al
momento del otorgamiento y el concepto que figura en el cheque que lo documenta es el
de señal, en ningún caso figura la existencia de un contrato privado previo ni este es
objeto de elevación a público en el título presentado.
Este contrato, junto con el resto de los documentos con los que el recurrente
pretende demostrar el perfeccionamiento del contrato de compraventa con anterioridad a
la fecha de la escritura y de la resolución administrativa que acordó la prohibición de
disponer, no fueron presentados en su día en el Registro, por lo que no pudo tenerlos en
cuenta el registrador a la hora de calificar ni esta Dirección General puede considerarlos
a la hora de resolver el recurso conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley
Hipotecaria. No obstante, debe tenerse en cuenta que no corresponde al registrador
valorar la admisión de otros medios de prueba distintos a los establecidos en el
artículo 1227 del Código Civil para acreditar la fecha de formalización de los documentos
privados y en consecuencia la eficacia de la venta, cuestión que corresponderá, en su
caso, a la autoridad judicial, pudiendo también discutirse su preferencia en tercería de
dominio en vía administrativa frente a la prohibición de disponer acordada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de abril de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2024-9889
Verificable en https://www.boe.es
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación del registrador.
Núm. 119
Jueves 16 de mayo de 2024
Sec. III. Pág. 56109
capacidad del transmitente en el momento de la venta (véase Resolución de 26 de enero
de 2012).
3. El supuesto de hecho de este expediente es similar al examinado en la
Resolución de 15 de junio de 2023, en el que también se trataba de un mandamiento
ordenando la prohibición de disponer dictado en sede de un procedimiento administrativo
que se presentó después de la escritura de venta.
En aquella ocasión se consideró que el acuerdo adoptado no ponía en entredicho la
validez civil de la transmisión efectuada, pues la fecha de la escritura –y por tanto de la
transmisión formalizada en ella– era anterior a la resolución administrativa de prohibición
de disponer; y la presentación de la escritura también era anterior a la del mandamiento
ordenando la prohibición de disponer, por lo que ganó prioridad (artículo 17 de la Ley
Hipotecaria).
Sin embargo, en este caso, la fecha de la escritura y por tanto de la transmisión
formalizada en ella, es posterior a la resolución administrativa de prohibición de disponer,
resolución que la parte vendedora conocía, como así reconoce el recurrente, con
anterioridad al otorgamiento de aquélla. Esta circunstancia pone de manifiesto una
posible irregularidad que afecta a la validez de la compraventa efectuada y que habilita la
posibilidad de tener en cuenta los asientos presentados posteriormente.
Debe añadirse a este respecto que el asiento posterior es una prohibición de
disponer adoptada en un procedimiento administrativo, que al igual que en el supuesto
de los procedimientos penales, lo que quieren garantizar es el cumplimiento de intereses
públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las
responsabilidades que de ella puedan derivar. Estamos ante una de las prohibiciones
administrativas de interés general que –al igual que las penales, y a diferencia de las
civiles– tienen un componente de orden público.
4. En cuanto a las alegaciones efectuadas por el recurrente, no pueden tenerse en
consideración para la resolución de este expediente puesto que, si bien en la escritura
de compraventa consta la entrega de una determinada cantidad con anterioridad al
momento del otorgamiento y el concepto que figura en el cheque que lo documenta es el
de señal, en ningún caso figura la existencia de un contrato privado previo ni este es
objeto de elevación a público en el título presentado.
Este contrato, junto con el resto de los documentos con los que el recurrente
pretende demostrar el perfeccionamiento del contrato de compraventa con anterioridad a
la fecha de la escritura y de la resolución administrativa que acordó la prohibición de
disponer, no fueron presentados en su día en el Registro, por lo que no pudo tenerlos en
cuenta el registrador a la hora de calificar ni esta Dirección General puede considerarlos
a la hora de resolver el recurso conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley
Hipotecaria. No obstante, debe tenerse en cuenta que no corresponde al registrador
valorar la admisión de otros medios de prueba distintos a los establecidos en el
artículo 1227 del Código Civil para acreditar la fecha de formalización de los documentos
privados y en consecuencia la eficacia de la venta, cuestión que corresponderá, en su
caso, a la autoridad judicial, pudiendo también discutirse su preferencia en tercería de
dominio en vía administrativa frente a la prohibición de disponer acordada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de abril de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
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cve: BOE-A-2024-9889
Verificable en https://www.boe.es
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación del registrador.
