III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-9884)
Resolución de 30 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción parcial de comunidad con condición resolutoria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 16 de mayo de 2024
Sec. III. Pág. 56056
de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
de 5 de junio de 2020 y 30 de junio, 28 de octubre y 13 de diciembre de 2021.
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de
extinción parcial de condominio con condición resolutoria en la que concurren las
circunstancias siguientes:
– En la escritura, otorgada el día 10 de octubre de 2023, se extingue por todos los
propietarios el condominio de una nave industrial; pertenece la finca por terceras partes
a don F. P. T., a don R. P. G., en cuanto a un tercio cada uno de ellos, y a don M. E. V. y a
su madre, doña J. V. Z., en cuanto a otro tercio; para poner fin al proindiviso, valorado
en 600.000 euros, se adjudica la finca a don M. E. V. y a su madre, doña J. V. Z., por
mitad, que compensan a los otros dos comuneros en cuanto a 400.000 euros.
– Se pacta entre los otorgantes una obligación de contratar y condición resolutoria
por la que los adjudicatarios se obligan a vender la finca a la entidad «Culmar, SA» antes
del día 1 de marzo de 2024, en los términos siguientes: «Doña J. V. Z. y don M. E. V. se
obligan a vender la finca descrita a la entidad Culmar SA, con CIF (…) de la que es
administrador único don A. C. F., titular de DNI n.º (…) antes del día 1 de marzo
de 2024», de manera que «el incumplimiento por doña J. V. Z. y don M. E. V. por causa a
ellos imputable de la obligación expresada facultará a don F. P. T. y don R. P. G. para
instar, solidariamente, la resolución de la adjudicación derivada de la extinción del
condominio aquí formalizada, que se entiende sujeta a condición resolutoria expresa,
conforme los artículos 1.504 del Código Civil y 59 del Reglamento Hipotecario (en
relación ambos con el artículo 11.2 de la Ley Hipotecaria), bastando para practicar la
reinscripción de la 1/3 que titulaban, la exhibición de la copia autorizada del acta de
notificación de la resolución de la que no resulte haberse formulado oposición por parte
de los adjudicatarios y la acreditación de lo demás que en su caso proceda».
La registradora señala como defecto que existe indeterminación en la obligación
garantizada con condición resolutoria ya que no determina el precio al que deberá de
venderse la finca, lo que hace que estemos ante una obligación futura e indeterminada.
El notario recurrente alega lo siguiente: que el hecho del que se hace depender el
ejercicio de la facultad de resolver del comunero saliente, que se garantiza con la
condición resolutoria, no es el impago de cantidad alguna por parte del adjudicatario,
sino el incumplimiento de la obligación de vender la finca adjudicada antes de fecha
determinada; que se trata, por tanto, de una obligación de disponer, que, como su
reverso, la prohibición, puede ser garantizada; que el principio de especialidad registral
quedará plenamente atendido en el asiento en el que se haga constar que el comunero
saliente podrá resolver la adjudicación si el adjudicatario no vende antes de cierto día;
que el asiento nada ganaría, en beneficio de tercero, por añadir que esa venta debe
hacerse por determinado precio, ya que la obligación garantizada no es de dar sino de
hacer; que al comunero saliente le basta con que se venda la finca antes de una fecha,
señal de que «sus motivos» al respecto discurren por cauces distintos del precio y que
bien pudieran estar relacionados con, por ejemplo, una prohibición de concurrir o,
simplemente, con su propósito de que quede claro a efectos tributarios que la condición
resolutoria pactada no garantiza el pago de cantidad alguna; que la condición no
depende del arbitrio de la otra parte del contrato; que el interés protegido con la
condición resolutoria se ha hecho depender, por expresa e inequívoca voluntad de las
partes, de la venta de la finca en plazo y no del precio; que la facultad de resolver del
comunero saliente y el ejercicio de este derecho potestativo no depende de su mero
arbitrio, sino del incumplimiento por el comunero adjudicatario de la obligación de vender
en plazo.
2. Uno de los principios de nuestro Derecho registral es el de especialidad o
determinación, que, para que los títulos puedan acceder al Registro y ser por tanto
objeto de inscripción, exige como requisito la fijación y extensión del dominio, quedando
de tal modo delimitados todos sus contornos para que cualquiera que adquiera confiando
cve: BOE-A-2024-9884
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 119
Jueves 16 de mayo de 2024
Sec. III. Pág. 56056
de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
de 5 de junio de 2020 y 30 de junio, 28 de octubre y 13 de diciembre de 2021.
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de
extinción parcial de condominio con condición resolutoria en la que concurren las
circunstancias siguientes:
– En la escritura, otorgada el día 10 de octubre de 2023, se extingue por todos los
propietarios el condominio de una nave industrial; pertenece la finca por terceras partes
a don F. P. T., a don R. P. G., en cuanto a un tercio cada uno de ellos, y a don M. E. V. y a
su madre, doña J. V. Z., en cuanto a otro tercio; para poner fin al proindiviso, valorado
en 600.000 euros, se adjudica la finca a don M. E. V. y a su madre, doña J. V. Z., por
mitad, que compensan a los otros dos comuneros en cuanto a 400.000 euros.
– Se pacta entre los otorgantes una obligación de contratar y condición resolutoria
por la que los adjudicatarios se obligan a vender la finca a la entidad «Culmar, SA» antes
del día 1 de marzo de 2024, en los términos siguientes: «Doña J. V. Z. y don M. E. V. se
obligan a vender la finca descrita a la entidad Culmar SA, con CIF (…) de la que es
administrador único don A. C. F., titular de DNI n.º (…) antes del día 1 de marzo
de 2024», de manera que «el incumplimiento por doña J. V. Z. y don M. E. V. por causa a
ellos imputable de la obligación expresada facultará a don F. P. T. y don R. P. G. para
instar, solidariamente, la resolución de la adjudicación derivada de la extinción del
condominio aquí formalizada, que se entiende sujeta a condición resolutoria expresa,
conforme los artículos 1.504 del Código Civil y 59 del Reglamento Hipotecario (en
relación ambos con el artículo 11.2 de la Ley Hipotecaria), bastando para practicar la
reinscripción de la 1/3 que titulaban, la exhibición de la copia autorizada del acta de
notificación de la resolución de la que no resulte haberse formulado oposición por parte
de los adjudicatarios y la acreditación de lo demás que en su caso proceda».
La registradora señala como defecto que existe indeterminación en la obligación
garantizada con condición resolutoria ya que no determina el precio al que deberá de
venderse la finca, lo que hace que estemos ante una obligación futura e indeterminada.
El notario recurrente alega lo siguiente: que el hecho del que se hace depender el
ejercicio de la facultad de resolver del comunero saliente, que se garantiza con la
condición resolutoria, no es el impago de cantidad alguna por parte del adjudicatario,
sino el incumplimiento de la obligación de vender la finca adjudicada antes de fecha
determinada; que se trata, por tanto, de una obligación de disponer, que, como su
reverso, la prohibición, puede ser garantizada; que el principio de especialidad registral
quedará plenamente atendido en el asiento en el que se haga constar que el comunero
saliente podrá resolver la adjudicación si el adjudicatario no vende antes de cierto día;
que el asiento nada ganaría, en beneficio de tercero, por añadir que esa venta debe
hacerse por determinado precio, ya que la obligación garantizada no es de dar sino de
hacer; que al comunero saliente le basta con que se venda la finca antes de una fecha,
señal de que «sus motivos» al respecto discurren por cauces distintos del precio y que
bien pudieran estar relacionados con, por ejemplo, una prohibición de concurrir o,
simplemente, con su propósito de que quede claro a efectos tributarios que la condición
resolutoria pactada no garantiza el pago de cantidad alguna; que la condición no
depende del arbitrio de la otra parte del contrato; que el interés protegido con la
condición resolutoria se ha hecho depender, por expresa e inequívoca voluntad de las
partes, de la venta de la finca en plazo y no del precio; que la facultad de resolver del
comunero saliente y el ejercicio de este derecho potestativo no depende de su mero
arbitrio, sino del incumplimiento por el comunero adjudicatario de la obligación de vender
en plazo.
2. Uno de los principios de nuestro Derecho registral es el de especialidad o
determinación, que, para que los títulos puedan acceder al Registro y ser por tanto
objeto de inscripción, exige como requisito la fijación y extensión del dominio, quedando
de tal modo delimitados todos sus contornos para que cualquiera que adquiera confiando
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Núm. 119
