III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-9884)
Resolución de 30 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción parcial de comunidad con condición resolutoria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 16 de mayo de 2024
Sec. III. Pág. 56055
Si el principio de especialidad registral no resulta lesionado, tanto menos lo ha sido el
artículo 1.256 del Código Civil. De entrada, porque el evento de que habla la condición
no consiste en una actuación del titular de la facultad de resolver, de modo que el
sinalagma funcional del contrato, pese a la inclusión de la condición, aprueba con
solvencia la prueba de resistencia a que obliga el artículo 1.256 del Código Civil.
Pero es que, además, la condición no depende del arbitrio de la otra parte del
contrato. Así resulta del artículo 1.115 CC y de la constante jurisprudencia que lo viene
interpretando según la cual la que está vedada es la condición puramente potestativa,
que se hace depender del puro arbitrio del deudor, pero no la simplemente potestativa,
“cuya validez no ofrece duda alguna” (STS de 30 de septiembre de 1993).
Con referencia específica a la obligación de vender, la resolución de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 14 de diciembre de 2023, por citar sólo la
más reciente de entre varias, en línea con la de 18 de mayo de 2018, dice que “no cabe
calificar como puramente potestativa la condición de transmitir una finca, dado que su
posible cumplimiento no depende de la pura arbitrariedad del deudor, sino también de
hechos y voluntades externas, pues si bien compete al deudor la obligación de realizar
todas las gestiones necesarias para lograr un acuerdo con un eventual comprador... la
efectiva celebración del contrato de compraventa depende en última instancia de la
decisión de un tercero... Por tanto, no estaríamos en el ámbito de las denominadas
condiciones puramente potestativas que solo dependen de la voluntad del contratante
sino en el caso de una condición mixta o simplemente potestativa pues también depende
de la producción de un hecho incierto o avatar externo a la voluntad como es encontrar
dentro del plazo fijado a un comprador... por lo que debe entenderse como válida e
inscribible en el Registro de la Propiedad”.
En nuestro caso, como se ha visto, el interés protegido con la condición resolutoria
se ha hecho depender, por expresa e inequívoca voluntad de las partes, de la venta de la
finca en plazo y no del precio. Esto aleja el nuestro de los casos contemplados en las
dos resoluciones citadas en los que la fijación del precio era necesaria para tutelar los
intereses en juego, bien porque la hipoteca sólo se quería cancelada si se acreditaba
que el crédito que antes garantizaba se pagaría con el precio (Res. de 18 de mayo
de 2018), bien porque la opción de compra sólo quedaría sin efecto a iniciativa del
concedente si éste era capaz de encontrar un comprador dispuesto a pagar un precio
mayor del convenido para el ejercicio de la opción y se daba a ese precio el destino
previsto (Res. de 14 de diciembre de 2023).
Queda así claro que la facultad de resolver del comunero saliente el ejercicio de este
derecho potestativo no depende de su mero arbitrio, que sería el resultado proscrito por
el artículo 1.115 CC, sino del incumplimiento por el comunero adjudicatario de la
obligación de vender en plazo, que es resultado autorizado por ese artículo. Y es que
aquella facultad –concluimos con palabras de la resolución de 14 de diciembre de 2023–
“procede del consentimiento prestado por ambas partes” y no del capricho de una de
ellas.»
IV
Mediante escrito, de fecha 27 de febrero de 2024, la registradora de la Propiedad
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1115, 1256 y 1258 del Código Civil; 9, 18 y 21 de la Ley
Hipotecaria; 51 y 98 del Reglamento Hipotecario; la sentencia de la Audiencia Provincial
de Guipúzcoa, sección Tercera, número 177/2015, de 6 julio; las Resoluciones de la
Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de febrero de 1994, 15 de
febrero de 2002, 22 de julio de 2004, 13 de febrero de 2007, 8 de abril y 12 de mayo
de 2010, 29 de agosto de 2011, 2 de abril de 2012, 6 de julio de 2015 y 30 de mayo
cve: BOE-A-2024-9884
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 119
Jueves 16 de mayo de 2024
Sec. III. Pág. 56055
Si el principio de especialidad registral no resulta lesionado, tanto menos lo ha sido el
artículo 1.256 del Código Civil. De entrada, porque el evento de que habla la condición
no consiste en una actuación del titular de la facultad de resolver, de modo que el
sinalagma funcional del contrato, pese a la inclusión de la condición, aprueba con
solvencia la prueba de resistencia a que obliga el artículo 1.256 del Código Civil.
Pero es que, además, la condición no depende del arbitrio de la otra parte del
contrato. Así resulta del artículo 1.115 CC y de la constante jurisprudencia que lo viene
interpretando según la cual la que está vedada es la condición puramente potestativa,
que se hace depender del puro arbitrio del deudor, pero no la simplemente potestativa,
“cuya validez no ofrece duda alguna” (STS de 30 de septiembre de 1993).
Con referencia específica a la obligación de vender, la resolución de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 14 de diciembre de 2023, por citar sólo la
más reciente de entre varias, en línea con la de 18 de mayo de 2018, dice que “no cabe
calificar como puramente potestativa la condición de transmitir una finca, dado que su
posible cumplimiento no depende de la pura arbitrariedad del deudor, sino también de
hechos y voluntades externas, pues si bien compete al deudor la obligación de realizar
todas las gestiones necesarias para lograr un acuerdo con un eventual comprador... la
efectiva celebración del contrato de compraventa depende en última instancia de la
decisión de un tercero... Por tanto, no estaríamos en el ámbito de las denominadas
condiciones puramente potestativas que solo dependen de la voluntad del contratante
sino en el caso de una condición mixta o simplemente potestativa pues también depende
de la producción de un hecho incierto o avatar externo a la voluntad como es encontrar
dentro del plazo fijado a un comprador... por lo que debe entenderse como válida e
inscribible en el Registro de la Propiedad”.
En nuestro caso, como se ha visto, el interés protegido con la condición resolutoria
se ha hecho depender, por expresa e inequívoca voluntad de las partes, de la venta de la
finca en plazo y no del precio. Esto aleja el nuestro de los casos contemplados en las
dos resoluciones citadas en los que la fijación del precio era necesaria para tutelar los
intereses en juego, bien porque la hipoteca sólo se quería cancelada si se acreditaba
que el crédito que antes garantizaba se pagaría con el precio (Res. de 18 de mayo
de 2018), bien porque la opción de compra sólo quedaría sin efecto a iniciativa del
concedente si éste era capaz de encontrar un comprador dispuesto a pagar un precio
mayor del convenido para el ejercicio de la opción y se daba a ese precio el destino
previsto (Res. de 14 de diciembre de 2023).
Queda así claro que la facultad de resolver del comunero saliente el ejercicio de este
derecho potestativo no depende de su mero arbitrio, que sería el resultado proscrito por
el artículo 1.115 CC, sino del incumplimiento por el comunero adjudicatario de la
obligación de vender en plazo, que es resultado autorizado por ese artículo. Y es que
aquella facultad –concluimos con palabras de la resolución de 14 de diciembre de 2023–
“procede del consentimiento prestado por ambas partes” y no del capricho de una de
ellas.»
IV
Mediante escrito, de fecha 27 de febrero de 2024, la registradora de la Propiedad
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1115, 1256 y 1258 del Código Civil; 9, 18 y 21 de la Ley
Hipotecaria; 51 y 98 del Reglamento Hipotecario; la sentencia de la Audiencia Provincial
de Guipúzcoa, sección Tercera, número 177/2015, de 6 julio; las Resoluciones de la
Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de febrero de 1994, 15 de
febrero de 2002, 22 de julio de 2004, 13 de febrero de 2007, 8 de abril y 12 de mayo
de 2010, 29 de agosto de 2011, 2 de abril de 2012, 6 de julio de 2015 y 30 de mayo
cve: BOE-A-2024-9884
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 119
