BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 16 de mayo de 2024

Sec. III. Pág. 56054

La anterior nota de calificación negativa podrá (…)
El Puerto de Santa María.–El/la registrador/a.–Este documento ha sido firmado con
firma electrónica cualificada por Mariana Toscano Lería, Registrador/a de Registro
Propiedad de El Puerto de Santa María 2 a día diez de enero del dos mil veinticuatro.
III
Contra la anterior nota de calificación, don Íñigo Fernández de Córdova Claros,
notario de Cádiz, interpuso recurso el día 8 de febrero de 2024 mediante escrito en el
que alegaba lo siguiente:
«La escritura documenta una extinción de condominio en la que el adjudicatario, que
ha compensado al comunero saliente, se obliga, en interés de éste, a vender la finca
adjudicada en fecha determinada, quedando esta obligación garantizada con condición
resolutoria explícita. Debe hacerse notar que, en la escritura, las partes prevén en detalle
las consecuencias que se derivarían de no darse al precio obtenido en la compraventa
prometida el destino previsto, consecuencias que no pasan por activar la facultad de
resolver del comunero saliente.
La señora registradora suspende la inscripción porque no se determina el precio de
la compraventa futura, en vulneración del artículo 1256 del Código Civil y del principio de
determinación registral.
La lectura que merece la cláusula debatida es bien distinta de la propuesta por la
señora registradora.
El hecho de que se hace depender el ejercicio de la facultad de resolver del
comunero saliente, que se garantiza con la condición resolutoria, no es el impago de
cantidad alguna por parte del adjudicatario, sino el incumplimiento de la obligación de
vender la finca adjudicada antes de fecha determinada.
Se trata, por tanto, de una obligación de disponer, que, como su reverso, la
prohibición, puede ser garantizada, y así lo ha sido en la escritura, de acuerdo con el
artículo 27 de la Ley Hipotecaria, con “hipoteca o cualquier otra forma de garantía real”.
Por tanto, el suceso futuro e incierto en que la condición consiste está perfectamente
determinado y no necesita de ulterior determinación. El principio de especialidad registral
quedará plenamente atendido en el asiento en el que se haga constar que el comunero
saliente podrá resolver la adjudicación si el adjudicatario no vende antes de cierto día. El
asiento nada ganaría, en beneficio de tercero, por añadir que esa venta debe hacerse
por determinado precio. Y es que la obligación garantizada no es de dar sino de hacer y
ésta, en la estimación de las partes, no necesita ser cualificada con la fijación de precio
alguno.
En efecto, el comunero saliente, en cuyo interés se ha constituido la condición
resolutoria, no ha considerado necesario prever que su facultad de resolver dependa de
que la venta prometida se haga por cierto precio, ni de que se dé a ese precio un destino
u otro. Le basta con que se venda la finca antes de una fecha, señal de que “sus
motivos” al respecto discurren por cauces distintos del precio y que bien pudieran estar
relacionados con, por ejemplo, una prohibición de concurrir (siendo la finca objeto de
extinción una nave industrial) o, simplemente, con su propósito de que quede claro a
efectos tributarios que la condición resolutoria pactada no garantiza el pago de cantidad
alguna, para que no se diga entonces devengado el impuesto de actos jurídicos
documentados (artículo 12.1 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), motivos muy atendibles para los que el
precio o bien nada aporta o incluso perturba.
Y es que comunero saliente sí se ha cuidado muy mucho de prever los efectos del
negocio en atención al destino que se dé al precio, pero disponiendo al respecto
soluciones bien distintas de la activación de la condición resolutoria. El principio de
determinación registral no puede ser invocado para instruir o aleccionar al comunero
saliente sobre cómo tutelar sus intereses.

cve: BOE-A-2024-9884
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Núm. 119