BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 16 de mayo de 2024

Sec. III. Pág. 56057

en los pronunciamientos tabulares conozca la extensión, alcance y contenido del
derecho inscrito.
Como afirmó la resolución de 8 de abril de 2010 «la necesidad de claridad suficiente
de los documentos inscribibles y la exigencia de contener todas las circunstancias que la
Ley y el Reglamento prescriben para los asientos hace imprescindible que el
pronunciamiento judicial esté suficientemente determinado». Esto se afirma respecto de
los títulos judiciales es igualmente predicable de los documentos notariales y
administrativos.
Así lo dispone el artículo 21 de la Ley Hipotecaria al señalar: «1. Los documentos
relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las
circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las
personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos».
Y, el artículo 98 del Reglamento Hipotecario en el párrafo segundo: «Del mismo
modo apreciará el registrador la no expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de
cualquiera de las circunstancias que, según La Ley y este Reglamento, debe contener la
inscripción, bajo pena de nulidad».
3. La registradora opone que estamos ante una obligación futura e indeterminada
que hace que la obligación garantizada con la condición resolutoria sea «contraria al
artículo 1256 Código civil y los principios de determinación y especialidad registral».
En primer lugar, hay que esclarecer cual es la obligación garantizada. Como bien
alega el notario recurrente, lo que se garantiza con la condición resolutoria no es el
impago de cantidad alguna por parte del adjudicatario de la finca en la liquidación, sino el
incumplimiento de la obligación de vender la finca adjudicada antes de fecha
determinada. Por tanto, no estamos ante una condición resolutoria en garantía del pago
de precio sino de otra obligación que es de hacer. De este modo, el precio en el que se
venda, que sería determinante en el caso de garantizar el pago del mismo, ahora no
tiene trascendencia, pues lo que se garantiza es el cumplimiento de la obligación de
vender.
En segundo lugar, en cuanto al artículo 1256 del Código Civil («la validez y el
cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes»),
cabe recordar que la propia literalidad de la norma (como acontece también respecto del
artículo 1115 del mismo Código) y la gravedad de la sanción establecida han dado lugar
a una interpretación restrictiva de la misma y a la habitual distinción entre las condiciones
puramente potestativas, basadas en la pura arbitrariedad (pura condición de querer –«si
volam», «si voluero»–), y las simplemente potestativas, en las que han de valorarse otros
intereses e impulsos, de suerte que rara vez se ha apreciado por la jurisprudencia la
existencia de las primeras, inclinada como está, a calificar como condición no invalidante
aquella en que la voluntad del deudor dependa de un complejo de motivos e intereses
que, actuando sobre ella, influyan en su determinación, aunque sean confiados a la
valoración exclusiva del interesado (vid. las Resoluciones de este Centro Directivo de 28
de febrero de 1994, 15 de febrero de 2002, 22 de julio de 2004, 12 de mayo de 2010 y 6
de julio de 2015).
La condición que tiene por objeto la mera transmisión de una finca sin más
matizaciones puede considerarse que depende en exclusiva de la voluntad del deudor, lo
que supone dejar a su arbitrio la venta, algo que viene proscrito por lo dispuesto en los
artículos 1256 y 1258, y es una condición puramente potestativa que está sancionada
con la nulidad prevista en el artículo 1115 del Código Civil, dado que en esta clase de
condiciones suspensivas falta el elemento necesario de incertidumbre no dependiente de
la voluntad de uno de los contratantes. Por lo tanto, no se estaría en el ámbito de las
denominadas condiciones «simplemente potestativas», las cuales dependen en parte de
la voluntad del contratante, pero también de la producción de un hecho incierto o avatar
externo o de la voluntad de la otra parte contratante (audiencia Provincial de Guipúzcoa,
sección Tercera, sentencia número 177/2015, de 6 julio).
Sin embargo, en el presente supuesto, la fijación de un plazo (breve) para efectuar la
transmisión, determina que no cabe, por tanto, calificar de puramente potestativa la

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