III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-9793)
Resolución de 24 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Callosa d'en Sarriá a inscribir una escritura de declaración por antigüedad de obra nueva terminada y división horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 118
Miércoles 15 de mayo de 2024
Sec. III. Pág. 55409
terminada con posterioridad incluso a la entrada en vigor de la Ley de Suelo de 1990,
amparando así la legalidad de las obras que pudieran declararse en lo sucesivo.
Es claro que las formas de acreditar la antigüedad de la obra construida
–certificación del Catastro, certificación del Ayuntamiento, certificación técnica acta
notarial– constituyen una lista cerrada conforme se deduce de reiterada doctrina de este
Centro Directivo, pero no hay mención en la norma citada sobre la existencia de una
jerarquía entre estas formas de acreditar antigüedad y descripción coincidente con el
título. Así pues, como ha dicho este Centro Directivo (Resolución de 10 de noviembre
de 2011) ante el silencio de la Ley, deben entenderse todas en el mismo orden de
categoría sin que deban prevalecer unas sobre otras y basta una de ellas en la que
concurran los requisitos para que proceda la inscripción de la construcción.
6. Pues bien, en el supuesto de este expediente, se reúnen todos los requisitos
expresados en el citado artículo 52 del Rea/ Decreto 1093/1997: se prueba mediante la
certificación catastral que la antigüedad de la terminación de la obra y su descripción es
coincidente con el título, dicha fecha es anterior al plazo previsto por la legislación
aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante
y no consta en el Registro, anotación preventiva por incoación de expediente de
disciplina urbanística sobre la finca que ha sido objeto de edificación.
En consecuencia no hay obstáculos para su inscripción.
Además, la obra que se declara está situada, tanto en la escritura como en la
certificación catastral, en el mismo número de calle; según se manifiesta en la escritura:
‘dentro del perímetro de la finca’; y así resulta del plano (gráfica) que se incorpora a la
certificación catastral, que identifica con el mismo número la parcela de ubicación y la
descripción que se hace de la edificación en la ‘Descriptiva’, por lo que es evidente que
está ubicada en la misma”.
La antigüedad, por tanto, podrá ser acreditada por distintos medios: la certificación
del Ayuntamiento, la certificación catastral descriptiva y gráfica, la certificación de técnico
competente y el acta notarial, sin que haya una jerarquía entre esos medios, tal y como
también corroboran las Resoluciones de esta Dirección General de 16 de diciembre
de 2013 y de 23 de abril de 2014).
En consecuencia, es esa certificación de técnico competente lo que se ha plasmado
y cumplido de modo irreprochable en la escritura cuya inscripción por la Sra.
Registradora se deniega, por lo que debió haberse inscrito la escritura objeto de la
calificación ahora impugnada.
Motivo segundo. En segundo lugar, entendemos que la Sra. Registradora incurre
en un error en su calificación.
En los hechos de la calificación la Sra. Registradora reprocha a la escritura objeto de
inscripción lo siguiente:
I. El pasado día 22/II/2023 se presenta el documento de referencia, por la que la
mercantil Algar 2100, SL, dueño de la finca número 5532 del término municipal de
Callosa D’En Sarria, declara la obra nueva sobre la misma de dos viviendas, con una
total superficie construida de l. 064,60 m2, más una piscina de 77,95 m2, y una
instalación deportiva de 259,30 m2; y las divide horizontalmente, formando dos
componentes: componentes uno y dos de orden general.
II. En dicho documento, se materializa jurídicamente la división horizontal de la
finca en dos partes completamente independientes registralmente entre sí, por lo que se
divide horizontalmente la misma en dos departamentos independientes, asignando a las
dos viviendas, el uso exclusivo y excluyente de una parcela del terreno donde se ubican
con una superficie de 1834,23 m2., y 3.444,77 m2, respectivamente. Sin embargo, no
consta clara la copropiedad de los propietarios sobre el suelo, requisito indispensable
para que exista el régimen de propiedad horizontal, ni se mantiene la unidad jurídica de
cve: BOE-A-2024-9793
Verificable en https://www.boe.es
“Hechos:
Núm. 118
Miércoles 15 de mayo de 2024
Sec. III. Pág. 55409
terminada con posterioridad incluso a la entrada en vigor de la Ley de Suelo de 1990,
amparando así la legalidad de las obras que pudieran declararse en lo sucesivo.
Es claro que las formas de acreditar la antigüedad de la obra construida
–certificación del Catastro, certificación del Ayuntamiento, certificación técnica acta
notarial– constituyen una lista cerrada conforme se deduce de reiterada doctrina de este
Centro Directivo, pero no hay mención en la norma citada sobre la existencia de una
jerarquía entre estas formas de acreditar antigüedad y descripción coincidente con el
título. Así pues, como ha dicho este Centro Directivo (Resolución de 10 de noviembre
de 2011) ante el silencio de la Ley, deben entenderse todas en el mismo orden de
categoría sin que deban prevalecer unas sobre otras y basta una de ellas en la que
concurran los requisitos para que proceda la inscripción de la construcción.
6. Pues bien, en el supuesto de este expediente, se reúnen todos los requisitos
expresados en el citado artículo 52 del Rea/ Decreto 1093/1997: se prueba mediante la
certificación catastral que la antigüedad de la terminación de la obra y su descripción es
coincidente con el título, dicha fecha es anterior al plazo previsto por la legislación
aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante
y no consta en el Registro, anotación preventiva por incoación de expediente de
disciplina urbanística sobre la finca que ha sido objeto de edificación.
En consecuencia no hay obstáculos para su inscripción.
Además, la obra que se declara está situada, tanto en la escritura como en la
certificación catastral, en el mismo número de calle; según se manifiesta en la escritura:
‘dentro del perímetro de la finca’; y así resulta del plano (gráfica) que se incorpora a la
certificación catastral, que identifica con el mismo número la parcela de ubicación y la
descripción que se hace de la edificación en la ‘Descriptiva’, por lo que es evidente que
está ubicada en la misma”.
La antigüedad, por tanto, podrá ser acreditada por distintos medios: la certificación
del Ayuntamiento, la certificación catastral descriptiva y gráfica, la certificación de técnico
competente y el acta notarial, sin que haya una jerarquía entre esos medios, tal y como
también corroboran las Resoluciones de esta Dirección General de 16 de diciembre
de 2013 y de 23 de abril de 2014).
En consecuencia, es esa certificación de técnico competente lo que se ha plasmado
y cumplido de modo irreprochable en la escritura cuya inscripción por la Sra.
Registradora se deniega, por lo que debió haberse inscrito la escritura objeto de la
calificación ahora impugnada.
Motivo segundo. En segundo lugar, entendemos que la Sra. Registradora incurre
en un error en su calificación.
En los hechos de la calificación la Sra. Registradora reprocha a la escritura objeto de
inscripción lo siguiente:
I. El pasado día 22/II/2023 se presenta el documento de referencia, por la que la
mercantil Algar 2100, SL, dueño de la finca número 5532 del término municipal de
Callosa D’En Sarria, declara la obra nueva sobre la misma de dos viviendas, con una
total superficie construida de l. 064,60 m2, más una piscina de 77,95 m2, y una
instalación deportiva de 259,30 m2; y las divide horizontalmente, formando dos
componentes: componentes uno y dos de orden general.
II. En dicho documento, se materializa jurídicamente la división horizontal de la
finca en dos partes completamente independientes registralmente entre sí, por lo que se
divide horizontalmente la misma en dos departamentos independientes, asignando a las
dos viviendas, el uso exclusivo y excluyente de una parcela del terreno donde se ubican
con una superficie de 1834,23 m2., y 3.444,77 m2, respectivamente. Sin embargo, no
consta clara la copropiedad de los propietarios sobre el suelo, requisito indispensable
para que exista el régimen de propiedad horizontal, ni se mantiene la unidad jurídica de
cve: BOE-A-2024-9793
Verificable en https://www.boe.es
“Hechos:
