III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-9792)
Resolución de 23 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 1, por la que se suspende parcialmente la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales seguida de otra de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca en garantía.
18 páginas totales
Página
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 15 de mayo de 2024
Sec. III. Pág. 55393
intereses devengados son fijos independientemente de la fecha en que se cancela
anticipadamente el mismo por cualquier causa.
Sin embargo, la cláusula parece contradictoria. En primer lugar, se refiere a un
préstamo, cuando, como hemos visto, no existe préstamo alguno sino aplazamiento en
pago de compensación. Tal defecto es común a varias cláusulas de la escritura, aunque
no impediría su inscripción, pues de la lectura conjunta se deduce claramente la voluntad
de las partes. Sin embargo, debe clarificarse cuál sea el interés devengado por este
aplazamiento. Afirma la escritura que será un interés anual fijo del 4 % sobre el capital
adeudado. Esto no obstante, afirma después que se pagarán 60 cuota iguales
de 3.033,33 euros. En tal caso, el interés no es de un 4 % anual, sino que se establece
una cantidad correspondiente con el 4 % de la cantidad total debida sin que los intereses
se devenguen anualmente sobre la cantidad en cada momento adeudada. Por su parte,
del resto del articulado parece deducirse que la frase “Los intereses devengados son
fijos independientemente de la fecha en que se cancela anticipadamente el mismo por
cualquier causa” ha de ser interpretada en el sentido de que la cantidad de 7.000 euros
que se han fijado como precio del aplazamiento será en todo caso debida con
independencia de la fecha en que se pague el aplazamiento. De este modo aunque se
produzca la cancelación anticipada por cualquiera de las causas previstas, deberá
pagarse la cantidad que faltara para íntegro pago del precio del aplazamiento. Sin
embargo, el término fijo (que al referirse a los intereses suele significar que no son
variables), no implica necesariamente que sean debidos, aunque no se hubieran
devengado, por lo que se solicita que la cláusula sea aclarada.
Tercero. Afirma la escritura: undécima. La parte acreedora, podrá dar por vencido
este préstamo aunque no hubiere transcurrido el total plazo del mismo, y reclamar la
totalidad de lo adeudado por capital y por intereses, en los supuestos que seguidamente
se indican: c) Si el/los bien/es hipotecado/s se transmitiese/n a un tercero, sin el
consentimiento de la parte acreedora.
Tal cláusula es contraria, según doctrina reiterada de la DGSJyFP (resolución de 10
de noviembre de 2016, entre otras) al Artículo 27 de la Ley Hipotecaria, que afirma que
las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no
comprendidos en el artículo anterior, no tendrán acceso al Registro, sin perjuicio de que
mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento.
En última instancia es de advertir que en la escritura de constitución de hipoteca se
pactó: Octava. La parte acreedora sólo podrá ejercitar las acciones judiciales del
presente contrato a través del correspondiente proceso declarativo, Procedimiento
Ordinario de la Ley de Enjuiciamiento Civil regulado en sus artículos 399 y siguientes; y
su ulterior procedimiento de Ejecución forzosa previsto en el artículo 517 y siguientes de
la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuyo caso, el valor a efectos de subasta de la finca
será el determinado, a tal efecto, por perito designado conforme a lo establecido en los
artículos 637 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil Advierto yo el Notario, que
la parte acreedora no podrá utilizar los procedimientos especiales de Ejecución directa
hipotecaria o de Venta Extrajudicial. Posteriormente, en la escritura de 27 de septiembre
de 2023 se pactó la posibilidad de acudir al procedimiento extrajudicial, pero no la
posibilidad de acudir al procedimiento especial de ejecución directa (ni se fijó al respecto
domicilio para notificaciones o tipo de subasta para tal procedimiento, sólo se pactó para
el extrajudicial) por lo que si la hipoteca llegara a inscribirse no sería posible la ejecución
por el procedimiento judicial directo.
Contra esta calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Carlos Amérigo
Alonso registrador/a de Registro Propiedad de Fuenlabrada 1 a día veintisiete de
noviembre del dos mil veintitrés.»
cve: BOE-A-2024-9792
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 118
Miércoles 15 de mayo de 2024
Sec. III. Pág. 55393
intereses devengados son fijos independientemente de la fecha en que se cancela
anticipadamente el mismo por cualquier causa.
Sin embargo, la cláusula parece contradictoria. En primer lugar, se refiere a un
préstamo, cuando, como hemos visto, no existe préstamo alguno sino aplazamiento en
pago de compensación. Tal defecto es común a varias cláusulas de la escritura, aunque
no impediría su inscripción, pues de la lectura conjunta se deduce claramente la voluntad
de las partes. Sin embargo, debe clarificarse cuál sea el interés devengado por este
aplazamiento. Afirma la escritura que será un interés anual fijo del 4 % sobre el capital
adeudado. Esto no obstante, afirma después que se pagarán 60 cuota iguales
de 3.033,33 euros. En tal caso, el interés no es de un 4 % anual, sino que se establece
una cantidad correspondiente con el 4 % de la cantidad total debida sin que los intereses
se devenguen anualmente sobre la cantidad en cada momento adeudada. Por su parte,
del resto del articulado parece deducirse que la frase “Los intereses devengados son
fijos independientemente de la fecha en que se cancela anticipadamente el mismo por
cualquier causa” ha de ser interpretada en el sentido de que la cantidad de 7.000 euros
que se han fijado como precio del aplazamiento será en todo caso debida con
independencia de la fecha en que se pague el aplazamiento. De este modo aunque se
produzca la cancelación anticipada por cualquiera de las causas previstas, deberá
pagarse la cantidad que faltara para íntegro pago del precio del aplazamiento. Sin
embargo, el término fijo (que al referirse a los intereses suele significar que no son
variables), no implica necesariamente que sean debidos, aunque no se hubieran
devengado, por lo que se solicita que la cláusula sea aclarada.
Tercero. Afirma la escritura: undécima. La parte acreedora, podrá dar por vencido
este préstamo aunque no hubiere transcurrido el total plazo del mismo, y reclamar la
totalidad de lo adeudado por capital y por intereses, en los supuestos que seguidamente
se indican: c) Si el/los bien/es hipotecado/s se transmitiese/n a un tercero, sin el
consentimiento de la parte acreedora.
Tal cláusula es contraria, según doctrina reiterada de la DGSJyFP (resolución de 10
de noviembre de 2016, entre otras) al Artículo 27 de la Ley Hipotecaria, que afirma que
las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no
comprendidos en el artículo anterior, no tendrán acceso al Registro, sin perjuicio de que
mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento.
En última instancia es de advertir que en la escritura de constitución de hipoteca se
pactó: Octava. La parte acreedora sólo podrá ejercitar las acciones judiciales del
presente contrato a través del correspondiente proceso declarativo, Procedimiento
Ordinario de la Ley de Enjuiciamiento Civil regulado en sus artículos 399 y siguientes; y
su ulterior procedimiento de Ejecución forzosa previsto en el artículo 517 y siguientes de
la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuyo caso, el valor a efectos de subasta de la finca
será el determinado, a tal efecto, por perito designado conforme a lo establecido en los
artículos 637 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil Advierto yo el Notario, que
la parte acreedora no podrá utilizar los procedimientos especiales de Ejecución directa
hipotecaria o de Venta Extrajudicial. Posteriormente, en la escritura de 27 de septiembre
de 2023 se pactó la posibilidad de acudir al procedimiento extrajudicial, pero no la
posibilidad de acudir al procedimiento especial de ejecución directa (ni se fijó al respecto
domicilio para notificaciones o tipo de subasta para tal procedimiento, sólo se pactó para
el extrajudicial) por lo que si la hipoteca llegara a inscribirse no sería posible la ejecución
por el procedimiento judicial directo.
Contra esta calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Carlos Amérigo
Alonso registrador/a de Registro Propiedad de Fuenlabrada 1 a día veintisiete de
noviembre del dos mil veintitrés.»
cve: BOE-A-2024-9792
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 118
